想當包租公「便宜價」房子這樣挑！ 限貸令衝擊下該買預售屋、中古屋？

文‧周靖璞

「買房抗通膨」、「被動收租」是許多民眾投資房地產的動機，依內政部《危老條例》門檻，全國有約500萬戶屋齡超過30年以上老屋，顯示購屋、換屋是一種持續汰舊換新的「剛性需求」。不過在近來在「限貸令」、「減降令」影響下，置產時機與標的該如何選擇?房產達人謝銘元建議，以長期持有5年以上為目標，優先考量租金投報率及市場流通性，讓賺取被動收入及增值空間同步並行。

置產收租各有優勢

中古屋有議價空間 預售屋資金彈性

收租打造被動收入，該選擇預售屋或中古屋？謝銘元分析，中古屋市場好處是有銀行鑑價背書，可做為議價基準，通常高於銀行鑑價10%左右都還算合理。在2種情況下，有機會遇到開價低於銀行鑑價的金額，「一種是繼承房，另一種是財務吃緊房。」他表示，無論哪一種狀況市場都不常見，還是需要透過大量時間研究和接觸，才能夠增加對市場的敏感度。

預售屋優勢是資金運用相對彈性，不僅簽約訂金較低，有些物件還可免工程期款，加上預售屋工程期長，可當作一筆長期投資。預售屋購買對象是建商，現在市場氛圍就是不二價，甚至有集體炒作情況，難以判斷價格是否合理。一旦買在市場高基期，就必須背負房市轉差風險。「2014年新莊副都心非常多人買，開價到一坪60萬，但後來遇景氣轉差，曾掉到一坪30萬到40萬，直到近2年才解套。」

台灣近年房價飆漲，許多區域租金行情已漸漸無法負荷房貸支出，雙北地區「租金投報率」只有2%或更低，讓許多準包租公猶豫是否該進場置產。謝銘元分析，租金投報率一般以總價來看，不過因房貸額度會影響實際投入頭期款現金比例，因此應以「現金報酬率」來判斷是否適合投資較精確，假設用此算法，即使雙北地區，現金投報率都還有5%左右。

限貸令風波 中古屋市場預期萎縮

近期房產市場因「限貸令」與「減降令」風聲鶴唳，謝銘元認為，「限貸令」透露銀行放款水位吃緊，對中古屋市場打擊較大，價格不致於跌但量勢必萎縮。因為即使挑選到好物件，若銀行無法提供貸款，一般民眾也無法臨時湊出全額現金購屋，可能放棄購屋或解約。

「中古屋市場沒有量，資金就會自然往預售屋流動。」謝銘元表示，最近一年中南部因半導體市場熱度漲幅大約都超過10%，尤其以台南高雄更誇張。中古屋市場若急凍，可預期中南部預售屋成交量會更多。

謝銘元認為，如果購買中古屋置產，其實一些屋況較差的房子反而值得留意，因為比較容易談到合理價或便宜價，即便需要重新翻修，低總價省下的金額也足以負擔。

「離捷運站步行10分鐘內的中古屋，買賣或出租都不會有困擾。」謝銘元表示，通勤便利是重要指標，未來出租或換屋都比較有人願意接手，可觀察各捷運站人流尋找適合地點。另公寓型中古屋，因沒有電梯，4樓以上一般民眾無論租或買意願都較低，建議不要入手。

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本文授權自今周刊，原文見此。

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