售股好市多進帳312億現金 高雄最神秘大地主「大統吳家」揭密!百貨南霸天64年浮沉錄

達志
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【撰文‧陳葦庭、黃阡阡】

「大統究竟是何方神聖?」消息一出,讓曾盛名一時、成立64年來,卻都十分低調的「百貨南霸天」大統集團,再度成為鎂光燈焦點。

其實,大統集團的「實力」本就不容小覷,它是高雄知名的「土地公」,也曾是「百貨南霸天」。

2020年由興富發總裁鄭欽天以個人名義,斥資15億元接手當時已熄燈的華王大飯店,原址預計將在今年改建,推出樓高37層的千戶大案「港灣一號院」的土地,正是從吳家手中買下。

擁高雄黃金地段的神祕地主

「提到高雄大地主,除了陳家(陳啟川家族)以外,就是大統吳家了!」住商不動產鳳山文山加盟店店長鄭啟峰指出,華王大飯店外,包括大新百貨、大統百貨與大立百貨合計超過3千坪的土地,以及高雄市澄清湖風景區的麥當勞、青島東街的三角窗店面、鳳山區千坪面積的停車場等,都是大統吳家持有的土地。

高源不動產估價師事務所長陳碧源觀察,由於高雄市中心可開發土地稀少,近年土地價格水漲船高,位於前金區的大立百貨土地加建物價值約34.16億元,苓雅區的大統百貨和平店也上看48億元的估值,而過去有地王身價的大統百貨五福店,身價依舊有29.38億元,大統集團光是三筆指標不動產價值,就來到111億元規模。

只不過,由於吳家每筆土地幾乎都以自然人持有,無法確切統計,加上吳家過往行事作風都相當低調,市場也鮮少有吳家的不動產交易,因此大統集團到底有多少土地、累計價值多高,除了家族人士以外,外界難掌握全貌。

但從大統吳家持有的土地外傳超過10萬坪,其中,更有不少位於高雄黃金地段來看,吳家目前手握的土地價值無疑相當驚人。事實上,大統集團早期的發跡,可說和南台灣百貨的崛起同步。

白手起家的大統集團創辦人吳耀庭早年從事營造業務,也經營過衣料毛線生意,後來萌生做百貨商場的念頭,於是1958年選在高雄最繁華的鹽埕區,開設第一家「大新百貨」,那是台灣第一家引進手扶梯的百貨。

接著是地上九層、地下兩層、近萬坪營業面積的大統百貨開幕。在1980與1990年代初期,大統百貨不僅有台灣首創的透明電梯,頂樓的兒童樂園還有海盜船、小火車、咖啡杯,居南台灣百貨之冠,也曾是東南亞最大的百貨公司,風光一時。

版圖橫跨零售、飯店、畜牧

1984年,吳耀庭又在中華路與五福路交叉口開設第三家「大立百貨」,雖然初期與大統百貨同質性高,營運不如預期,但7年後引進日本伊勢丹百貨合作,轉型為大立伊勢丹百貨,再度以南台灣第一家日式百貨公司的姿態,站穩南台灣百貨領頭羊的地位。

後來,大統更與美國量販店Price Club搭上線,打算將其引進台灣,碰巧遇上Costco與Price Club整併。1996年,雙方合資成立「好市多股份有限公司」(Costco President Taiwan),大統持有45%股權,20多年來一直是集團旗下最賺錢的金雞母。

吳耀庭的事業版圖除了百貨零售外,還跨足畜牧、高爾夫球場及飯店業,1968年在高雄設立的華王大飯店,同樣以全台第一家採鋼骨結構興建的五星級觀光飯店吸睛。

儘管靠著雄厚的土地資產和先行者優勢在高雄打造百貨王國,但隨著新光三越、漢神、夢時代等連鎖百貨業者揮軍高雄,曾經的百貨南霸天也在激烈的競爭下,漸漸失去領頭羊的地位。

讓大統失守高雄百貨龍頭寶座的第一個原因,是商圈的移轉。1995年,大統發生火災,當時雖無人傷亡,但這把燒了3天3夜的火,卻讓大統建物廢棄閒置長達10年,高雄的百貨商圈也就此移轉。

鄭啟峰指出,1990年高雄市的主要商圈,就是以大統百貨為核心的新崛江,但在大統百貨經歷火災歇業後,面對港都多變的百貨業競爭,商圈也開始轉往漢神巨蛋與新光三越、遠百所在的三多商圈,等到大統百貨重新開業後,人潮早就不復以往。

第二個原因,則是萬坪以上購物中心陸續搶進高雄,導致傳統百貨客源流失。

2007年,全台最大的購物中心統一集團旗下夢時代插旗高雄。緊接著,2008年,漢神巨蛋開幕,短時間就穩坐高雄百貨業績王,而義联集團也在2010年開出全台首家Outlet「義大世界購物廣場」,一時之間,高雄成了購物中心的兵家必爭之地。

「大統的土地多集中在市中心,不太容易開發大規模購物中心。」不具名百貨業人士一語道破,大統近十年來無法在高雄重整旗鼓的先天條件。

事實上,近年的購物中心建築設計,主要都是以大面積、低樓層為主,像是三井、華泰等Outlet只規畫二、三樓,台北新光三越信義新天地僅六至八層樓,夢時代、漢神巨蛋也都不超過十層樓,原因在於,上下樓的動線會讓顧客覺得麻煩、難以聚客。

反觀大統旗下仍營業中的大立百貨A、B館,雖曾找來荷蘭著名建築事務所UN Studio改裝,但由於該建物樓面積在高雄只能算是中、小規模,自然較難與同業匹敵。「建築物就長這樣,要他們大改也不太可能。」這名業者感嘆。

最關鍵因素,還是與大統家族低調的保守作風有關,長期下來缺乏指標性品牌進駐。

「要進高雄市場,就算業績一、二名的漢神巨蛋、夢時代進不去,街邊店的選項也會比進駐大統、大立百貨還前面。」一名曾與大統洽談,最後沒有設櫃的餐飲業者直言,高雄店面租金便宜,在人流不足的情況下,大統就算願意讓利,對招商也沒有太大吸引力。就連原本主打精品的大立百貨,也因為遲遲未能與高雄精品一哥漢神本館抗衡,已在2019年轉型為生活購物商場。

啟動轉型 售股300億提供銀彈

事實上,大統的經營者並非沒有感受到招商困難的壓力。據了解,大統曾成立海外代理部門,專門赴歐美、日本談品牌授權,希望可以透過海外獨家品牌,創造差異化,可惜結果並不理想。

一名業者直言,代理海外品牌一直是國內百貨業者的聚客手段,尤其地理條件不佳的百貨,若是願意花天價授權金代理知名品牌,往往都能靠著該品牌的自帶流量優勢創造人流。然而,細數近年大統招商成績,除了位在大立百貨的蔦屋書店,曾一度登全台分店營收之冠,並無太亮眼表現,也難怪其他品牌會躊躇不前。

其實,市場對大統吳家並非沒有期待,尤其在好市多美國總部,買下該集團手中45%的股權之後,滿手現金的大統是否能再現風華?

「我們兩年前就啟動轉型,現階段是把本業做好,接下來也會有更多日系大店進駐。」儘管未說明出售好市多股權後的具體規畫,不過,大統集團百貨事業部副總經理張銘池坦言,隨著近年大型購物中心增加,集團確實感受到高雄百貨業競爭壓力,而大統第三代吳冠威、吳冠宇兄弟除了百貨事業,也積極規畫購物中心、社區批發商場,同時活化既有物業資產。

像是2019年停業至今的大統百貨和平店,就委託專業招商團隊開發中,預計引進主題餐廳、影城等業者,最快今年底就會確定方向,期盼打造更全面的休閒娛樂購物環境。

走過64年浮沉,曾盛極一時的百貨南霸天若能重新結合市場區隔與特色,並善用最新售股好市多而來的逾三百億元銀彈奧援,不是沒有機會趁勢開創新的利基經營模式,一步步擦亮家族老招牌。

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