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誠品信義將熄燈?統一傳回收開博客來實體店 「台南幫」房東們鐵了心不續約背後盤算

統一提供
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【文 / 陳葦庭】

屹立在台北市信義區17個年頭的誠品信義店租約將至,明年底可能面臨租約到期熄燈命運。

究竟以統一為首的台南幫房東們,為什麼不願意再將統一國際大樓商場續租給誠品?

「謹請統一等上市公司願意正視並維護廣大股東權益,願意再次考慮全球最大繁體中文書店存在之社會效益,給予誠品生活一個公平考試的機會……。」6月8日傍晚,誠品生活緊急發出千字聲明,向誠品信義店的大房東統一集團喊話,盼同意續租誠品信義店。

讓一向低調的誠品董事長吳旻潔如此大動作的原因,在於統一當天召開臨時董事會,會後公告以新台幣58.96億元價格,向環泥建設及坤慶國際取得統一國際大樓商場22.98%的持分。該動作被外界解讀為,由統一、統一超、太子建設、南紡組成的「台南幫」房東們,決定齊聲向誠品續約說「不」。

盤算一》希望提升投報率

「其實誠品在2、3年前就知道續約情況不樂觀……。」知情人士透露,統一對誠品信義店的租金早有微詞。首要原因,就是統一認為該商場從2006年開幕以來,年營業額都未達到合約規範的50億元抽成標準,導致房東每年只能收取4.5億元固定租金,年度投資報酬率僅1.5%,不及金管會規範壽險業者投資不動產的最低收益率2.345%門檻,也遠低於信義計畫區商場租金行情。

不具名商仲業者直言,一年4.5億元的租金,放在17年前的信義區當然是非常優渥,但如今市場成熟、一屋難求,像是鄰近的微風百貨,外傳其在信義區三館共承租3.2萬坪空間,每月租金就逼近2億元。而誠品承租的統一國際大樓商場面積約為1.4萬坪,就算以誠品新提出的1年4.8億元租金來看,平均每月4千萬元的租金,也很難稱其是「優於市場行情」的條件。

近年信義區商辦租金走揚,與百貨商場產生競合,則可能是讓房東們不願與誠品續約的第二個推力。

盤算二》轉商辦更有利可圖

根據最新實價登錄紀錄,今年4月,信義區地標南山廣場的8樓以每月119萬元出租,換算每坪租金高達4515元,創下今年信義計畫區辦公室最高價,而商仲業者預估,未來4千元可能僅是信義區頂級商辦的「地板價」。

「頂級A辦4千元起跳,統一國際大樓舊一點,每坪也可以租到2、3千元,相形之下,誠品每坪約2500(元)的月租金對房東來說,當然沒有符合期望。」商仲業者指出,一般來說,商場的租金行情應該要高於商辦,但近期辦公室租金漲幅大,導致兩者間的價差變小,加上辦公室管理成本低,景氣不佳時較不會被房客要求降租共體時艱,因此近年不少業者都選擇將商場、餐廳改為商辦,此次環泥、坤慶兩家公司同意拿商場持分換辦公室,就是最好證明。

收回自行營運,擴大百貨規模,或許也是統一不願續租誠品的第三個關鍵考量。

盤算三》收回擴大百貨規模

消息人士透露,統一集團美麗事業董座高秀玲對百貨業興趣濃厚,近年也陸續執掌統一時代百貨與高雄夢時代購物中心的運營。在考量房客誠品租金貢獻度不高下,統一自然有收回自己做的念頭,未來該地點很可能以統一時代百貨二館名義另起爐灶,發展出類似新光三越、SOGO的百貨聚落。

「兩個館無論是聚客力或是規模,都一定會比一個館有優勢,櫃位也可以相互協調支援。」一名百貨業者分析,統一時代百貨在疫情之前,每年營收都超過50億元,就算是疫情期間,年營收也有40多億元,在信義區百貨當中,雖然稱不上資優生,但也算是穩紮穩打,若是真的開出二館,可望帶動業績成長;另以2020年10月統一提出保證30億元營業額抽成8%的提案來看,這個選項無論是對統一集團或是其股東而言相對有利。

事實上,統一實體百貨不只具備自營能力,旗下網路書店「博客來」圖書營收更創5年新高,因此業界人士也不排除,統一在收回統一國際大樓商場後,可能會用博客來品牌發展OMO(Online merge Offline),整合線上與實體通路。「畢竟就算實體通路不成功,他們還是可以比照momo等電商,退回線上通路,可說是進可攻、退可守的策略。」一名資深零售業者評價。

但,統一要大舉進攻百貨業並非沒有挑戰,資深百貨業者不諱言,相對於新光三越、SOGO和遠百等傳統百貨業者,統一時代百貨無論是在特色或指名度上相對沒那麼高,未來如果要自己經營,無論是在招商或是吸引客群方面,恐怕都得重新擬定計畫,才能在競爭激烈的信義區走出一片自己的天地。

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