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台北市第2個內科成型》地價3年飆5成 每坪達260萬元!為何北士科這麼熱門?

攝影-劉咸昌
攝影-劉咸昌

【文 / 梁任瑋】

北投士林科技園區在這3年成為台北市土地買賣熱區,不少建商早已悄悄卡位完畢,而仁寶電腦、康舒科技也在此插旗,擬投入逾260億元,興建金仁寶集團的新總部大樓。

在央行祭出選擇性信用管制及營建成本攀高的雙重壓力下,不少建商對於出手購地,持著觀望態度。但是,有實力的建商仍鎖定重點重劃區,其中,台北市的北投士林科技園區(簡稱北士科)就是一大戰場。

去年4月,華固建設以每坪成交單價260萬元、總價18.07億元,買下北投區軟橋段一塊695.07坪的住宅區土地,寫下區域新高紀錄;其所坐落的位置,正是這兩年土地市場最夯的北士科。

去年9月,力麗企業旗下的力銘建設,取得軟橋段十地號的住宅區土地,每坪單價達到253.73萬元;今年1月,遠雄建設則以每坪231萬元,入手新洲美段一塊940.16坪的住商混合區土地。

「換算建商推出住宅單價,勢必突破每坪90萬元,甚至上看至95萬元,」世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學表示。

打造下一個內科商機湧現

北士科前身為耕種農地,在台北市政府以「新內科」模式的規畫下,設定「智慧健康醫療」及「數位技術服務」產業為主要發展方向,自2019年就已吸引建商卡位,光是去年土地交易金額就高達210億元,而且這3年的地價屢創新高,增幅約50%。其中,華固、長虹與遠雄建設為三大持有面積最多的建商,它們都鎖定「新內科」帶來的商機。

隨著土地交易浮上檯面,北士科的建商卡位名單也出爐,除了上市櫃建商紛沓而來(詳見附表),也不乏長期持有的神祕大地主,例如新店江陵集團旗下的天賀建設,以及透過豐樂地產名義、早在農地未重劃之前,就已布局的老字號食品大廠味丹企業,另有台北知名地主「吳老師」的兒子莊子華成立的富樂群建設等。

北士科的增值潛力,有跡可循。施甫學表示,2021年5月,友華生技向華固建設購買北士科廠辦「華固創富中心」半棟,每坪單價約為63萬至66萬元,具有重要定錨效果,其後叡揚資訊以每坪65萬至68萬元,買下華固另外的半棟,以市場面而言,成交價已緊追內科園區一般廠辦產品的均價,顯見工業地產供不應求,導致廠辦價格也隨之上漲。

「以區段徵收方式開發的北士科,可說是台北市產業發展的最後一塊拼圖。」高力國際董事總經理劉學龍表示,北士科與大內湖科技園區、南港軟體園區,同屬台北市的「科技廊計畫」,但內科、南軟已飽和,建商亟欲在北士科複製「內科經驗」。

去年底,台北市政府招標T16、T17、T18地上權土地,仁寶電腦與康舒科技共同以82億元得標T16,將興建地上55層樓高的企業總部,而T17、T18則由新光人壽得標,如此一來,在大型企業進駐帶動下,可望讓北投、士林當地產業結構改頭換面。不過,由於企業標到的是地上權土地,必須得跟時間賽跑。

以仁寶為例,所標到的土地為50年地上權(得申請延長20年),且樓高為55層超高建築,審照時間和工期較長,估計需花費8至10年才能完工。仁寶宣示目標要在2026年完工,營建業普遍認為「要很拚」。

此外,該基地是河灘地,雖屬土壤液化低潛勢區,但鄰近河道,地下室易滲水,須投入較高的營建成本及工法,加上鄰近斷層(山腳斷層),耐震及後續養護成本必然增加。當地建商認為,北士科的地質與大直、內科一樣,為基隆河截彎取直後產生的新生地,很多地是填土出來的,只要地基基樁打得較深、較多,安全性原則上都沒問題。

吸引科技業置產企業總部

至於北士科和內科相比,有何優缺點?宏大國際資產總經理陳益盛表示,依台北市產業發展局統計,內科腹地大,土地面積149.72公頃、產業用地占81.95公頃,北士科產業專用地僅25.03公頃,兩者規模差距不小。

內科自1996年重劃至今開發20多年,交通、生活機能、公共設施等已然成熟;但北士科到台北車站、台北市中山區的通勤距離不遠,加上房價或租金相對便宜,具有一定吸引力,並成為科技業尋找大面積辦公室的另一種選擇。由於市中心土地難求,加上產業聚落群聚效應,目前純商業進駐仍以市中心為主,科技、軟體及生技業,多坐落在內科、南軟、北士科。

陳益盛預估,雖然北士科在未來5年內,可能暴增15萬坪樓地板面積,但一來是市中心幾棟都更危老重建商辦大樓完工,二來是因為南港完工的新大樓新增供給。因此短期(3年內)對市場租金及空置影響有限,至少得等3至5年後,才會比較有感。

世邦魏理仕研究部主管李嘉玶表示,北士科與大內科兩大園區皆以廠辦產品為主,對市中心商辦租賃需求產生的排擠效應較有限;但就有意自建或購買總部大樓的企業而言,北士科無疑提供市中心缺乏的難得機會。

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