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民進黨「換堅」築防火牆 牽動陳明通去留

全台新建案台中北屯、台南仁德善化飆最兇「上百戶建案不到一周完銷 我連考慮時間都沒有」

攝影-吳東岳
攝影-吳東岳

【文 / 萬年生、黃阡阡、梁任瑋】

「打炒房」新制箭在弦上,房價卻持續狂燒,兩張表,揭露全台新建案和中古屋年漲幅最凌厲的熱區。

高房價之下,近期完成房市交易的買家,主要有哪些考量?專家又如何點評?

政院力拚「打炒房」相關修法加速上路,但在此同時,全台房價飆漲的勢頭卻沒有停下腳步!

先看新建案的漲勢:年漲幅從近3成到逾7成不等!這是台灣知名房地產交易資訊平台五九一房屋交易網的最新統計,全台7都(6都加新竹縣市)各行政區中,今年第一季包含預售屋與新成屋在內的新建案,在線銷售平均單價相較去年同期,漲幅排名前30大,出現近3成到7成的驚人漲勢。

很難想像,台中市北屯區今年首季的新建案均價來到每坪52.3萬元,相較去年同期年漲70.4%,漲幅高居7都之冠。不只如此,包括北屯在內,台中共有10個行政區的新建案漲幅進入前30高(詳附表)。

今年將與關係企業在7期推出4大建案的興富發建設台中區主管王建騏觀察,近兩年工資與原物料成本萬物齊漲的現象反映在台中房價上,「但蛋白區房價增幅反而高於蛋黃區」,有些蛋白區甚至從2字頭直接躍上5字頭,漲幅著實驚人。

當高房價在全台持續狂燒,近期成交的買家真實想法為何?他們的考量,看在專家眼中是否言之成理?

小夫妻還在猶豫就已秒殺

台中北屯晚一步買貴4萬仍覺划算

「沒想到這個上百戶的建案,開案不到一個禮拜全數完銷,我連考慮的時間都沒有!」說話的,是現年35歲的小C(化名),她去年生小孩,有了購屋需求,她還記得,去年初和先生到北屯區看房,看上台中知名建商推出、每坪開價約32萬元的新建案,正當猶豫是否購入時,就已「秒殺」的實況。

看好北屯機捷特區有好市多量販店的生活機能,加上捷運與台74線快速道路等交通優勢,這對夫妻持續在北屯區找房。沒想到短短半年,建案平均開價來到每坪38萬元,有的建案甚至站上4字頭。

「我們是真的有買房的需求,但是才幾個月的時間,薪水根本完全跟不上房價上漲的速度。」眼看房價飆漲,小C透過轉單最終以每坪36萬元買下最初看上的建案,儘管賣方每坪開價比當初貴4萬元,仍比當時市價低了3萬元,總價相差就是百來萬元,明知這讓賣方短短幾個月賺了一筆,這對小夫妻還是決定買了。

她後來發現,已知的住戶中有半數都是轉單購屋,即使當下看似「買貴」,但也認為時間拉長來看還是便宜,「北屯價格就是這樣一路上去,周遭房地產相關的朋友也說房市要崩不容易,現在看到價格站上4字頭、漲勢還沒停,我覺得北屯不會回到3字頭,回過頭來看,我不認為我有買貴。」

小C的買房心聲,可不是單一個案。

「我從看屋到決定購買只花了一小時,至今我仍然慶幸一年半前所做的這個決定。」坐在台中市北區新家社區專屬的咖啡廳,啜飲服務人員現沖的研磨咖啡,邱先生嘴角掩不住滿意的笑容。

三口租屋族只花一小時下手

台中北區每坪不到30萬如撿到寶

在2020年底購買新屋前,邱先生一家三口租屋長達23年,他並非無殼蝸牛,自身有一戶台中南屯區文心森林公園附近的房子出租,靠租金養房模式,一過二十多個年頭。脫離租屋族的關鍵是2020年底,邱先生的租屋處逐一浮現老屋的問題,加上意外賣掉南屯舊家還清房貸,手頭多了一筆現金,他決定再次加入購屋行列。

邱先生研究台中市房價,發現市中心北區因老屋林立、較無公共建設題材,房價還落在每坪30萬元之內,明顯偏低。他經由朋友介紹,得知健行國小附近的新建案「舜元睦森林」還有最後一間70餘坪、總價2100萬元的餘屋,很快就決定下手。

「地段只是一種感覺,很多人不喜歡買舊市區,殊不知這裡的生活機能才是最好的。」邱先生認為,北區交通方便,距離他的上班地點也很近,這一年多來,即使遇上三級警戒、通膨致物價高漲,房價仍直升,建案從當初每坪27萬元漲到35萬元,增幅29.6%。

55歲再次背起千萬元房貸,不能說完全沒壓力。但大學念經濟系的邱先生研判,通膨趨勢5年內不會結束,貨幣貶值速度將超過想像,購屋仍是對抗通膨的手段之一。很多朋友問他現在是不是購屋的好時機?他說,「只要有自住需求,任何時間點都是進場的時機。」

鏡頭轉往因台積電最新要進駐設廠,房價因而竄起的高雄楠梓、左營。

30歲女搭台積效應進場

聰明比價選左營不選楠梓

「買的當天現場像買菜,接待桌坐滿,大概有7、8組客人,很熱鬧,很怕再猶豫,喜歡的戶別就被買走。」年僅30歲、在網路平台工作的高雄人陳小姐透露,去年9月聽聞台積電要來高雄設廠,於是積極看新建案,人生的第一間房,就買在高雄左營。

「我買一坪32萬元,比其他附近案子高一點。」儘管如此,她仍願意下訂的原因,是發現位處蛋白區的楠梓房價竟漲到快接近左營,但左營是市區,有高鐵、百貨,比楠梓貴才合理,「我買的建案才過一陣子,一坪又漲了3萬元,現在看,這個價錢不貴,現在楠梓30萬元出頭了,左營有的預售更已經一坪開到40幾萬元!」

高雄市產業發展協會前理事長謝育仁觀察,相對竹科一坪7、80萬元,高雄一坪30萬元算什麼,「低基期就是無窮的利多!」

確實,這三位買家的心聲,反映的正是全台房市熱門區域相對低基期的紅利。

房價持續走高的原因,除了全球通膨、原物料飆升和缺工之外,還有隨著各熱門區域有建設和大廠進駐等利多因素,因此形成的預期心理。

代銷天王、海悅國際總經理王俊傑分析,受全球通膨影響,原物料價格不斷飆升,加上全台公共建設與建案量大,缺工狀況沒有緩解,導致造價節節攀升,也讓區域房價一步步走高。「賣得太快,但成本造價不斷上揚,這時建商在銷售價格開始堅持,有的建商甚至採取先建後售的策略,來因應這波造價上漲。」

他舉例,過去北部建案造價一坪落在10到12萬元,現在上看25萬元,更不用說中南部過去一坪造價差不多4到5萬元,疫情後來到每坪15至20萬元左右。

王俊傑觀察,「剛性需求」與「產業、政策利多」兩大主因,正是房價能穩定走高的強勁支撐。過去年輕人婚後多半選擇與父母同住,直到居住空間不足時才有購屋需求,但現在成家後多半搬出來住,加上父母退休後換屋,都是這波購屋的剛性需求。

此外,各地建設利多等政策不斷釋出,也帶動特定區域的房市交易。以台南市來說,隨著台積電確定設廠,過去被視為蛋白區的善化與歸仁,吸引建商插旗推案,在買方競逐下房價水漲船高,成為過去一年全台交易最熱絡的縣市。

新建案的買家組成結構,是房價是否合理的參考指標。甲山林機構總經理張境在指出,一個建案穩定的結構應有6成自住客,這包括首購與換屋等需求,另有兩到三成長期置產客,買房後主要在穩定收租,另外大約會有一成投資客。

他不諱言,在台積電效應下,買方主要是看好產業前景,以及就業人口帶來的房市利多,預售案平均有6至7成都來自置產客與投資客;但張境在強調,這不代表房市一定會泡沫,畢竟台積電設廠完工後勢必帶來人口紅利,建案在成屋後的轉手交易中,比率也會逐漸回復穩定結構,只是可預期這期間轉手價可能會經歷短暫波動,長期來看,台積電效應對房市還是有所支撐。

問題來了,當全台各地房價上漲後,該進場買房嗎?

顏炳立:很多地方都虛漲!

「不合理價成交後都會下來」

「投資房地產就7個字:地段、環境、可及性。」戴德梁行董事總經理顏炳立認為,判斷房價是否合理,要考量是否符合稀少性、效用性和市場性,再來,則是綜合判斷該建案的單價、總價、產品和數量,「每個產品、地區都有個總價格帶,單價看似合理,總價卻不對,房價還是會修正。」

「很多地方都虛漲。」顏炳立直言,當房價新舊不分、區域不分、產品不分都在漲,就要特別小心,有成交事實不代表合理,「成交只有五個字:祝福跟祈禱,不合理的價格成交後都會下來。」

但他補充,因為台積電來,蛋白區的房價「從台灣鯛賣到石斑魚可以接受」,效應來自台積電帶來的需求,但設廠周遭附近可以,離開很遠,別的鄉鎮也跟著漲,你覺得合理嗎?

顏炳立觀察,未來某區域房價會不會續漲,「總價」是重要參考指標。例如,左營總價頂多1500萬元就到頂了,「因為有兩千萬的人,不會買在左營,離開左營到楠梓,總價頂多到1千萬;楠梓弄到1千5,不如買左營。」

此外,「所得資料」可算出該區域民眾的購買力,人口數的移入,能代表這地方的市場需求性,同樣是判斷房價合理與否的客觀指標。舉例來說,新竹縣竹北市今年最新人口數年成長2.2%,比全新竹縣0.7%高,又如台中北屯今年人口數年增率達0.8%,比全台中的負0.5%高,顯示竹北和北屯的房價在市場需求上有所支撐。

張境在則認為,若是自住需求,首要考量是有沒有能力負擔房子,其次當然要考慮建設利多,以及當地是否有發展潛力。在全台房價上漲後,買方若不想追高,可在這些前提下,尋找尚未起漲的區域。舉例來說,台北市在東區門戶計畫下,南港建設逐步到位,距離南港車程不到15分鐘的汐止,未來房價有補漲空間。

相對新建案價格的狂漲,全台中古屋的漲勢則相對保守。依內政部實價登錄資料,今年前兩月包括大樓、華廈、公寓、套房等成屋住宅交易,相較去年同期,全台行政區漲幅超過一成的共有18區(詳附表)。

北屯媽媽賣屋火速成交

為兒搬進竹北兩千萬中古屋

年過70歲的春梅(化名)的中古屋買賣經驗,同樣是房市火熱的縮影。

「我把房子拿出來賣的第一個禮拜,前前後後有十幾個房仲來找我,想要幫我賣房子,我真的被嚇壞了!」春梅要賣的是,8年前她在台中市北屯區以1字頭、總價6百萬元左右買的房,由於年紀大,在新竹上班的兒子提議她搬到竹北就近照顧,讓春梅決定賣北屯、買竹北。

今年4月清明連假,春梅找附近房仲簽約,依實價登錄,該路段去年9月每坪賣22萬元,急著脫手的她開價26萬元,由於周遭中古屋都開到3字頭,當這筆待售案掛到網路上後,仲介蜂擁而至。有個房仲聲稱已有客戶,隔天晚上6、7點來議價,晚上11點就順利簽約,「買方是一個30多歲的小夥子,他帶著父母來簽約,說是自己要住,但前前後後他只看了網站上的照片,沒有實際看屋就買了!」

手握千萬元的她到竹北找房子,最後在兒子家附近,買下屋齡約18年,單價近4字頭、總價約兩千萬元的中古屋。春梅後來發現單價偏高,但因兒子在竹科工作,加上剛賣房、手頭有現金,「我沒有想那麼多就買了,只是從賣到買短短一個月內全部搞定,可以說明房市真的還是很熱。」

今年39歲的3C維修買賣小老闆翁璿埬,原本和家人住新北中和,單身的他鎖定三房、總預算約1千萬元的房型,去年終於在五股找到理想標的。

單身小老闆買五股老社區

來到這裡方知生活機能好

「看了超過半年,第一間沒有很愛,屋況很差,跟鬼屋一樣。」翁璿埬直言,不少住五股、蘆洲的朋友都在五股洲子洋重劃區買房,推薦他買在五股,他看了超過10間房。

他記得,去年7月早上去看重劃區的新建案,但依他的預算,只找到兩房、室內約10多坪而客廳沒採光的物件,「會有滿多朋友來找我,不希望空間太小。」當天下午,他轉進五股舊商圈看一間屋齡25年的大樓頂樓,3房、35坪,原屋主是美術老師,裝潢有藝術氛圍,「我很在意住起來的感覺,新舊都可以,進去客廳有採光、有視野,感覺舒服,第一眼感覺就對了。」

儘管是老社區,且旁邊實價登錄的單價沒那麼高,但翁璿埬實際感受房子後很喜歡,舒適度、生活機能好,隔天就議價簽約,去年10月交屋至今,除了還沒有捷運外,一切滿意,「台北市的朋友刻板印象認為五股很偏僻,但我公司在台北松山,開車很快,10幾分鐘就到。」

「我以前沒來前,也覺得五股是工業區,現在工業區在哪我都沒看到。自己來,才會知道,不然只看到一個片段,不是全貌。」住商不動產洲子洋新五加盟店業務黃韻庭不諱言,哪怕在五股,要在重劃區買到和翁璿埬同樣邊間、正三房等產品,至少要1800萬元,更別提周遭的蘆洲、三重、泰山,「新北市其他生活機能好的區域,同樣的條件不太可能買到一坪30萬元。」

一日三市亂象起

專家:追價影響生活品質寧可不要

對於全台中古屋年漲幅逾10%的地區,台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐觀察,有高科技人才買盤支撐的竹北,拿下漲幅冠軍並不意外,至於亞軍的楠梓則受惠長期低基期以及台積電設廠消息持續發燒,「當地中古屋兩極化,要不一路往上賣,追上預售屋價格;要不沒貨賣,甚至1日3市,賣方惜售,要等接近廠房落成,有更多利多再賣。」而第4名的桃園平鎮,則是高鐵旁房價漲上來的需求外溢效應。

「買房要在能力範圍內,追價會影響未來生活品質,寧可不要。」對房市心動的消費者,五九一房屋交易網新聞公關組組長畢務潔建議,看房前務必做好功課,價格虛實可參考實價登錄,先認清需求,接著對該區域的房價認知有個底,多看多比較,才能找出最適合自己的選擇。

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