從特助成千億規模日本地產王!他24歲進長榮跟隨張榮發15年獲經營聖經

攝影 蕭芃凱
攝影 蕭芃凱

【文 / 梁任瑋】

許多人沒聽過浩正集團,更沒聽過張正文,但他旗下的私募基金,專門投資美國、日本兩大不動產市場的特有商機,近年更鎖定物流倉儲,每年創造10%收益率。

資誠聯合會計師事務所日前發布《2021年亞太地區房地產趨勢調查報告》指出,市場投資眼光已轉向景氣下滑時仍能創造穩定收益的資產,如物流倉儲、出租住宅與資料中心。日本矢野經濟研究所更預測,日本物流倉儲於2020年的市場規模達175.3億日圓,25年將達583億日圓,比亞太地區過去以辦公、零售與商務旅館等為投資主流標的更具吸引力。

由台灣人創立,在日本神奈川、千葉、埼玉等關東地區持有三座物流倉儲的浩正商業國際地產集團,就走在這個趨勢上。該集團在全球管理的資產總值達40億美元(約台幣1110億元),是少數活躍於日本倉儲物流投資的私募股權基金,每年平均收益率近10%,背後布局的要角,正是浩正集團董事主席張正文。

跟隨張榮發15年 獲經營聖經

浩正集團在台灣雖不具知名度,但在13年曾將持有的日本4家購物中心,包裹至新加坡上市,後來陸續增加投資的購物中心至11家;4年後,於17年又賣給國際私募基金黑石集團(Blackstone),成功高獲利出場。

「我小時候住在日本,印象最深的是父親帶我到處看不動產,所以產業景氣、產品好壞、市場供需變化,我有著比別人更為靈敏的嗅覺。」今年56歲、身材壯碩且聲如洪鐘的張正文,目光炯炯有神地說著他對房地產投資的熱情。

雖然從小耳濡目染不動產業,不過張正文早年接觸最深的卻是交通運輸業張正文。他曾進入長榮集團擔任張榮發特助,並處理集團在日本的政商關係,擔任過長榮航空日本總代表。

「我人生學到的第一堂課,是領導人對事業的堅持。」初出社會即加入長榮集團,跟在張榮發身邊15年的張正文,從張榮發身上學到重要一課,是面對困難不輕言放棄,這也影響他日後創業的態度。

張正文進長榮時,年僅24歲,剛好是長榮航空籌備階段,他的任務是協助爭取飛日本的航權,為此他派駐日本10年,擔任日本總代表。儘管位階高,可以見的人多,但要拿下航權仍不容易,「壓力很大,航權談判中間,遇到中國、日本的政治角力遠高於外界想像,感受到很多無奈。」除了爭取日本航權,他也被賦予許多高難度任務,包括台灣高鐵當年轉換至日本系車體,他扮演從中協調的角色之一。

攝影 蕭芃凱
攝影 蕭芃凱

04年,張正文離開長榮,以投資日本出租公寓做創業第一炮,並透過與花旗集團私募股權基金合作,一路擴張資產規模。08年金融海嘯時期,他危機入市,大量收購日本購物中心與大阪地標「Croesus心齋橋」,重新整理後,13年在新加坡上市,17年順利以1300億日圓賣給黑石集團,對比當初9百億日圓的成本,若以自有資金估算,投資報酬率超過兩倍。

專注於房地產投資的張正文,在張榮發身上學到的第2個經營觀念,是寧可做不成生意,也不要違背良心。張榮發常常告訴他,經營企業做任何決策都要對得起股東,不能為了要賺錢而沒有中心思想。

張正文舉例,07年,浩正集團參與全日空在日本的13家旅館的競標,出價輸給摩根士丹利私募基金而落敗。「沒有得標,我一點都不覺得可惜,因為當時我們的出價完全是根據專業估價判斷,如果只為了得標,盲目追高價格,將對不起私募基金的股東。」沒想到隔年發生金融海嘯,摩根士丹利未能履約,資產全數被銀行沒收,張正文反而未在金融海嘯受到太大衝擊。

張正文說,在商場上做生意,每個人都有生存壓力,要設身處地為對方著想,即使對方是敵人,交手過程中也別讓對方毫無退路。這也是他在張榮發身上學會的第3件事:經營人脈與待人處世之道。

他舉例,13年透過三井住友信託銀行收購日本最大的夾層融資(mezzanine finance)公司、專門從事企業夾層融資與私人股權投資的Trust Capital95%股權,對方則保留5%股權,且在董事會給對方一席董事,著眼的就是未來雙方的合作。「讓自己先變成別人的貴人,日後當你需要幫忙時,他就會伸出援手。這時候,人脈就會自動產生。」張正文說。

成功心法 逢低買進做出差異

闖蕩美、日地產開發業10餘年,如今成為日本最大的夾層融資公司,張正文自認成功心法有3。第1招是趁景氣低點進場,如17年處分日本購物中心後,他發現線上購物所帶動的物流倉儲需求大增,便趁著價格還未炒高之際,陸續買下東京近郊的3座倉儲。如今回想起來,「還好當時提前布局,才能維持10%的收益率。」他認為,目前房地產有泡沫化跡象,雖然很多物件都在市場待價而沽,但他還在等下一波崩盤,才會出手購買。

第2個心法是善於替商用不動產加值。「大家都做得出的東西,沒有差異化就很難獲利。」如他之前大量收購日本購物中心,租客不乏AEON mall等知名業者,但他很早就將商場定位為一日生活圈,所以儘管電商崛起,還不至於影響來客數。第3個心法,則是善用融資槓桿收購日本大型商用不動產,將私募股權基金的特性發揮到淋漓盡致。

這幾年,張正文也開始關注台灣地產市場,他透露現階段評估標的包括台、日在內的商用不動產,只要有好標的就會積極出手,能否與台灣市場擦出火花,仍有待觀察。

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