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月租金近5萬華廈也可爽領補助!包租代管8年300億公帑究竟肥了誰?

僅為示意圖,非內文物件 圖/shutterstock
僅為示意圖,非內文物件 圖/shutterstock

【文.蕭婷方】

近期台北市大同區明倫公宅月租金要價4萬元成箭靶。事實上,社會住宅不僅有自蓋的公共住宅,依照內政部社會住宅的規劃,除12萬戶由政府興建的公共住宅外,還預計要分8年砸300億元,以相關租稅優惠吸引房東釋出空餘屋加入包租代管市場,讓民眾可以低於市價的行情租到房,落實居住正義。

然而,實際上網搜尋租屋平台的社會住宅,不少房屋月租金超過日前熱議的明倫公宅,甚至還有社會住宅租金略高於周邊行情…到底由政府投入大量公共預算的社會住宅由誰入住、定價多少才合理?現行包租代管的政策補貼措施下,又是誰得利?

實地走訪位於信義計畫區、徒步5分鐘即可抵達市政府捷運站的高價房型的社會住宅,屋齡13年的15坪左右的小房重新裝潢,夾層設計增加了實際可用坪數,現已改為2房2廳2衛浴的格局。

樓層高於鄰近其他建物,陽台視野極佳、通風良好,家具一應俱全;公共設施有KTV、健身房、撞球室與交誼廳,一樓大廳24小時也有警衛看守。

唯一美中不足的是租金。月租金含管理費就要4萬7759元,若需要機械式停車位還要4000元,水、電、網路、第四台費用自理;言下之意,入住後每月基本開銷就要5萬起跳。

房仲說,前一位房客為外商公司派駐台灣的員工,現因疫情返國,房東才將物件釋出,原本月租金為5萬元,租金如果嫌高,若有65歲以上老人家,符合第一類,補助就可以再打折,月租由4萬5000降為4萬0444元。

同棟大樓的不同樓層,也有房屋要出租,月租金為4萬8000元。

砸錢衝業績!遭批錢沒花在刀口上

內政部預計在8年內大規模補貼屋主與包租代管業者,政府透過租金、賦稅等補貼,吸引屋主把房子交給包租業、代管業者,讓房東願意以低於市價租給民眾,包租為週邊行情8折、代管則為9折,補貼預算高達約300億元。

政策107年上路至今,社會與經濟弱勢戶占比低,包租代管的租屋市場上頻出現3萬5000元以上高價物件。專業者都市改革組織OURs秘書長彭揚凱直言,「包租代管政策為衝政績濫衝量、已忘政策初衷」,社福預算沒有花在刀口上。

彭揚凱說明,包租代管原始目的是,讓獨居長者、社會與經濟弱勢等,面臨「租屋歧視」者有房可租,由政府提供房東誘因釋出空餘屋,優先租給受歧視的對象,在政府大量蓋起社會住宅前,有過度、緩衝的空間。

至於一般工作者、青年族群,並非租屋市場弱勢,主要問題在於房價太高、難以負擔,就以租金補貼政策來減輕房租壓力。

據崔媽媽基金會觀察,社會弱勢、經濟弱勢戶的租金負擔,家庭型負擔上限約落在1萬5000元至1萬8000元;單身套房則僅有5000元至8000元的負擔能力。

然而,今年中央政府為增加績效,將可申請包租代管房租上限訂為5萬元,如蛋黃區小豪宅、華廈等高價物件,只要月租金5萬元以下,通通可以加入包租代管計畫。扶助社會弱勢、弱勢的政策目的受到考驗。

據內政部統計,「租賃市場發展及管理條例」自107年6月上路後,第一期先於6直轄市開辦,一年半期間累計媒合5157戶;第二期計劃採取「縣市版」、「公會版」雙軌制,至今才近一年,媒合數已逾7340戶。

數字看似進步,主因是政府大幅放寬租屋條件。

以台北市為例,「縣市版」限定房租每月2萬2500元以下、不限房型的物件才可申請包租代管,第一期媒合案件總計1166件。

第二期上路後,依照住都中心的「公會版」規範,不限房型、房租月租金5萬以下者,均可參加包租代管,北市的媒合案件截至今年11月底止僅剩202件。

執行數字差,今年10月起,北市調高可申請包租代管的租金上限,一房型維持2萬2500元,2、3房型則調高至3萬9000元。

包租代管誰得利? 肥了業者與房東 房租還疑遭哄抬

為了提高房東釋出空餘屋的誘因、並提供房客相較便宜的租金,政府極力提出各種優惠措施,包租代管政策由政府提供房東每年1萬元的維修補助、月租金每月1萬元免那綜合所得稅,地價稅從千分之10降為千分之2,房屋稅也以自用住宅計,由1.5%降為1.2%;公證費、房屋保險費與房仲管理費等也由政府買單,今年預計還將增加優惠項目。

至於業者端,目前的制度設計房租價格越高、業者可領有較高的補助,也讓業者較有誘因爭取月租較高的房源。包租業者媒合成功一案,有2個月租金的開發費、每月房租20%的包管費;代租成功一案,則有1個月的媒合費、每月有月租金10-15%的代管費。

然而,房客可租到的價格真的比較便宜嗎?

記者實際上網搜尋591社會住宅案件,發現部份物件位於同社區、同棟大樓、同樓層的個案,租金價格反而較高。

現行包租代管審核制度,由內政部住都中心找來專家學者,參考土地使用分區、地區地價,分區域訂定價格區間,只要申請案件不要超過該區上限,通常能通過審核。

住都中心執行秘書柯茂榮受訪坦言,審核未納屋齡、屋況、是否提供家具等條件,只要符合區位的租金區間就可以。

被問及包租代管租房價格還較周邊高。柯坦言,價格都是參考周邊市場租金水準,「其實沒有比較便宜啊,至少房東願意釋出空屋」。

「市價長期不透明,包租代管制度反讓地區租金被哄抬」。張偉瑜說

張偉瑜觀察,原本月租9000元套房,房東想加入包租代管領補助、又想實拿9000元租金,與仲介協議將房租調整為1萬元,打9折後還是實領9000,周邊房東觀察高於行情套房也可租出去,也會跟著調整房租。

對此,營建署國民住宅組組長歐正興坦言,現行制度下確實會有極端值出現,明年5月前就會整合現行「縣市版」、「公會版」,統一訂定針對房租上限標準,降低「小豪宅」出現的可能;此外,業者補助的機制設計,也將採論件計酬方式,降低業者出租租金較高房屋的誘因。

社會弱勢戶租房仍困難 政策方向待檢討

台北市都發局住宅企劃科科長楊少瑜坦言,包租代管所釋出的房屋價格,即使打折後降幅還是較租金補貼少,經濟弱勢戶、社會弱勢戶還是會傾向選擇租金補貼制度。

以台北市為例,月租2萬元的公寓,扣除包租代管補助上限7200元後,經濟弱勢戶房客還是要繳納1萬多元的房租;若申請租金補貼,中央補助租金、地方加碼補助加起來有1萬1000元,自付額不到1萬元。

也有房仲業者私下表示,不少房東對於出租房子給社會、經濟弱勢戶有疑慮,熱門物件還是會傾向租給上班族、小家庭;屋況較差、很難做的案主,點頭的機率才會比較高。

彭揚凱表示,政府蓋社會住宅,還能回收租金,包租代管政策,是灑錢的社會福利政策,比社會住宅更具「公共性」,更應該將錢花在刀口上。目前政府的措施「只有蘿蔔沒有棒子」,僅是祭出各種優惠吸引房東,但台灣租屋市場還是黑市,房東本就不用繳稅,政府沒有揪出房東的相關措施、未確實申報房東沒有處罰機制的前提下,還是很難有具體效果。

張偉瑜也說,包租代管政策上路以來,目前一般戶比例超過一半,政府花這麼多收不回來的公帑,應重新思考誰才是真正需要的人,將資源放在弱勢的人身上。

北市都發局則建議,應給予房東差別優惠,若將房租給社會與經濟弱勢者,繳交所得稅時可全免租金所得,增加誘因。

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