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政府祭9大措施打炒房投機客 房價會回跌嗎? 專家這樣看

【撰文 蕭婷方、黃健誠】

近期房價屢創歷史高點,連偏鄉漲幅也高到煞不住。行政院今(3)日發布「健全房地產市場方案」,祭9大抑制房價措施,包含預售屋與紅單交易納管、防止逃漏稅、房屋融資授信規範等3大方向,國發會主委龔明鑫於會中數度強調,「房屋用來住、不是用來炒作」,再次宣示「打炒房、不打房」的決心。

不過,天利地利不動產總經理張欣民直言,新措施中,對於囤房稅著墨較少,若政府有心打炒房,從稅制著手,才可能得到最大效果。

台灣近期因低利率、資金回流等影響,房市需求增加,導致房市價格節節攀升。

根據國泰不動產可能成交價指數(新推案價格),109年第3季全國成長率已達9.46%,新竹(18.25%))、桃園(11.23%)、新北(10.49%)等漲幅更高於平均。國發會指出,預售屋漲勢明顯、炒房亂象為房價高漲重要關鍵之一。

▲ 資料來源:國發會提供
▲ 資料來源:國發會提供

實際走訪有新成建案地區,路邊舉牌人手中的預售屋廣告,以往至少會標註建案每坪價格區間,現資訊內容僅剩路段、新屋賣點與聯絡方式。若要一探預售價格,還是要親赴接待中心,與業者進一步詳談。

3大方向9措施 不打房、打炒房

「健全房地產市場方案」短期將分為「防炒作房市」、「防逃漏稅」、與「防止房市資金氾濫」3大方向、9大措施:

防炒作部分,以定期檢視房市狀況、預售屋與紅單納管作為目標,手段包含建立不動產市場診斷指標、強化預售屋稽查、加速實價登錄修法與加強查核不動產交易所得4項。

防逃漏稅部分,為避免個人藉由公司避稅,除加強查稅外,將修正所得基本稅額條例,擬恢復個人未上市櫃股票交易所得計入個人基本所得額課稅;此外,現行房屋稅條例第15條規定,住家房屋現值在10萬元以下者免徵房屋稅,部分所有權人會將房產分割為小坪數來規避房屋稅負。

▲ 資料來源:國發會提供
▲ 資料來源:國發會提供

防止房市資金氾濫部分,中央銀行與金管會首要防止過多資金流向房市,將督促個別銀行對非自用住宅的不動產貸款適時進行選擇性信用管制。金管會主委黃天牧於會中強調,今年底先準備好的銀行就會上路;第二,將管控銀行針對房屋授信進行風險評估,融資應符合負擔能力;第三,加強不動產業務風險管控與金融檢查等,穩健金融授信體質。

雖然如此,針對外界關注以資訊透明化、提高房屋持有成本手段抑制房價措施,包含實價登錄2.0、預售屋登載、紅單交易與囤房稅等,秘書長李孟諺則回應,將朝預售屋納實價登錄,並落實揭露門牌方向修法,努力在這個會期結束前,送立法院審議。

房屋稅制中央、地方待協調 結構改革難度高

政府透過提高交易成本、交易資訊透明化的方式抑制房價。住商不動產企研室經理徐佳馨認為,由於目前市場上的資金、熱錢充沛,因此要達到民眾對政府打房的期待,可能難度也較高。

事實上,與其他國家相比,台灣的房屋持有成本,相對低廉,導致建商、有錢人可以近乎「零成本」持有許多房產,而這點,也成為房價居高不下的關鍵因素。

目前全台各縣市房屋稅率,僅台北市、宜蘭縣、連江縣有差別費率,其餘包括新北市、台南市、高雄等17縣市,皆為法定最低下限,單一稅率1.5%;其餘新竹縣1.6%、桃園市為2.4%。

近年來,在野黨、學界、改革團體極力呼籲政府,調整房屋稅率,盼以提高非自住房屋持有成本的「囤房稅」(房屋稅差別稅率),來進行結構改革。

張欣民指出,目前的房市熱潮,主要是因為利率低、民眾有閒置資金,才有剛性需求產生,不過,後來投資客發現其中有操作空間,讓房市炒作四起,目前屬自住的剛性需求,約佔6到7成、投資炒作則佔2到3成,而此次提出的新措施中,對於囤房稅著墨較少,「若政府有心打炒房,從稅制著手,才可能得到最大效果」。

立法院民眾黨團今早也召開記者會指出,政府目前的手段,未納入囤房稅,對抑制房價、結構改革並無助益。會中以台北市為例,北市自104年實施房屋稅差別費率以來,囤房比重也減少26%;此外,北市107年空屋率較103年相較已緩降 0.03%。至於住宅價格指數部分,108年第4季的住宅價格指數較104年同期下降0.68%。

由於房屋稅屬地方稅,在稅制調整上,中央與地方政府仍待溝通,如何整合出全台都能買單的方案,被視為改革最大路障。

據國發會今公布健全房市方案,中長期將持續研議檢討房屋稅稅率,以及私法人購買住宅、預售屋銷售行為等規定,適時調整修正。

財政部長蘇建榮會中則補充說明,若中央調整稅率、但地方稅基做出調降也沒有意義,也需要地方政府配合,僅說「這一兩年內會有正式方案提出」。

公共住宅、包租代管 無助抑制房價

健全房市方案也再次重申政府對落實居住正義的決心,強調未來還會持續強化社會住宅及租金補貼。

對此,專業者都市改革組織秘書長彭揚凱強調,社會住宅本身的主旨為照顧弱勢,與抑制房價並無因果關係,許多以社會住宅數量、品質著稱的國家,如荷蘭、德國近期也因為貨幣寬鬆、人口暴增,房價飆漲,更何況是社會住宅量少的台灣,重點還是要從稅制上改革,提高有錢人、投機客房屋持有成本。

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