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預售屋紅單是什麼?為何投資客可從中牟利?專家揭背後的交易邏輯

資料照,黃健誠攝
資料照,黃健誠攝

【撰文 黃健誠】

從今年下半年以來,房市交易熱絡的消息頻傳,尤其預售屋建案,更不時有熱銷情況出現,但是,其中也伴隨著價格炒作、預售屋「紅單」轉讓交易炒房的訊息,甚至還有網紅宣稱,靠著「紅單」大賺一筆;對於前述現象,政府已有所動作,希望透過內政部與地方政府的聯合稽查,防堵「紅單」私下交易。

什麼是「紅單」?

許多人或許對於什麼是「紅單」,尚無概念,所謂「紅單」,指的是「購屋買賣預約單」,當民眾看完預售屋建案,確定有意願購買後,在與建商或代銷業者準備簽訂買賣合約前,需要先「下訂」,也就是先付出一筆訂金,保留購買房子資格,付完訂金後,就會拿到一張俗稱紅單的預約單,因其顏色通常為紅色或粉紅色,故得「紅單」之名。

近期傳出紅單炒作的情形,指的是有人先向建商或代銷業者付出訂金後,拿到該預售案「紅單」,再將紅單轉讓給欲買房的民眾,藉此賺取建案潛銷期與正式開案時的價差,且因取得紅單僅代表保留購買房子的資格,尚未簽訂正式買賣合約,因此還可以向業者「退訂」取回訂金,等於是「無本生意」。

為什麼轉讓紅單可以賺錢?

在房市多頭時期,轉讓紅單可謂一門生意,且又不易被查稅,住商不動產企研室經理徐佳馨表示,過去在炒作預售屋紅單的過程中,會牽涉三個角色,分別是建商或代銷業者、掮客及投資客。

由於預售屋建案在潛銷時期,通常可以拿到較好的購屋價格,假設某個建案在潛銷期時,一坪價格為30萬元,但後來正式開案後,價格為一坪35萬,於潛銷期取得紅單再轉賣的投資客,就賺得其中每坪5萬元的價差。

在建商或代銷業者與投資客間,會有掮客先向投資客收取訂金後,再到接待中心下訂拿到紅單,通常掮客可能認識建商、代銷業者,藉此拿到多一點的「貨」,拿到貨之後,再交由投資客自行變賣,或再交由掮客變賣,而掮客賺的,是中間的介紹費。

徐佳馨說,預售屋就如同期貨的概念般,現在的價格買到的,是未來的漲跌,一定要漲才會有人買,也才有中間的價差可賺。

如何抑制炒紅單歪風?

上月底,內政部發動第二波預售屋聯合稽查,在21個預售屋建案中,仍有17個建案存在紅單交易,顯見在未取得建造執照前,提前銷售紅單的狀況,仍實際存在於市場上,天時地利不動產總經理張欣民對此表示,要抑制紅單炒作,最好的方法,就是將紅單一律改為「實名制」,若要轉讓紅單權利,僅限於本人及親屬間,與業者簽訂正式買賣合約時,也需認紅單名字,才可簽約。

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