年齡越輕貸越多!2字頭小資女房屋貸款成數最高 若想拉高成數該怎麼做?

達志
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【撰文 黃健誠】

受惠市場低利環境,近期房地產買方購屋意願明顯增加,根據金融聯徵中心統計,從2020上半年,男性及女性在各年齡層的購屋貸款條件來看,以20到29歲女性的貸款條件最佳,平均貸款成數為74.34%、利率1.56%,但隨著年齡增加,50歲後,平均貸款成數便降到7成以下,約69%。

房仲業者分析,從數據來看,除了年輕女性偏好較新的住宅大樓,影響貸款條件外,年齡越大、利率越高,應與銀行風險控管有關,且年紀越大通常「口袋越深」,對於貸款成數的需求,不比年輕人高。

年紀越大房貸成數越低 和口袋深度有關

從2020上半年男性及女性各年齡層貸款條件來看,無論男女,50歲以前的房貸成數都有7成以上,利率約在1.56%到1.62%之間。不過,過了50歲後,房貸成數則跌破7成,利率也攀升至1.65%到1.74%間。

▲2020年上半年男性及女性各年齡層貸款條件。(資料來源:金融聯合徵信中心、住商機構企劃研究室整理)
▲2020年上半年男性及女性各年齡層貸款條件。(資料來源:金融聯合徵信中心、住商機構企劃研究室整理)

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,銀行基於風險考量,年紀越長,貸款利率通常也越高;而年輕男女相較於大齡男女,許多父母願意幫小孩出自備款,由兒女繳房貸,因此對貸款成數有高度需求,平均成數也隨之提高。

小資男女首選「雙低」物件 退休大齡族群偏愛「大換小」

另外,就物件選擇而言,郎美囡說,小資男女大部分為首購族,較常見的情況是,長輩資助部分資金當自備款,然後由小資男女自行負擔貸款,故以「低單價、低總價」物件為主,房型通常在2房以內,且因價格考量,許多人會選在重劃區、新市鎮或蛋白區,並以住宅大樓居多。

大齡男女主要以換屋居多,例如,當家庭人口增加時,會從小房換成3至4房的物件,不過,近期因少子化因素,多數以3房物件為主。若從區域來看,北北桃以大樓、公寓居多,中部以南有些區域,則會選擇透天,端看當地主要類型為哪一種。

郎美囡也提到,但當大齡男女到了退休年齡,則會出現「大換小」的換房模式,由於兒女不住一起,不需要大坪數空間,故選擇換小坪數,也能將部分資產變現。

房貸想貸多一點?除了貨比三家外,地段、屋況、個人信用都是重點

貸款成數除了與購屋民眾收入條件有關外,和物件地段也有極大關係,郎美囡說,假設位於精華地段,就算是老公寓,也能有高貸款成數,若位處同地段,則以屋況較佳的大樓成數較高。不過,近年來許多新建案會與銀行合作專案,因此有新案的的貸款成數,也會更高,通常可到8成。

買房時若想爭取較好的貸款條件,屋比房屋總經理葉國華表指出,臨近捷運站、路段佳的房地產,因轉手性及抗跌性都較強,因此貸款成數會比偏僻、空屋率高的區域高一些。

除了地段外,屋況也是考量重點,葉國華說,若想拉高貸款成數,民眾在挑房時,舉凡屋況差、公設比高、有高架橋、死巷路沖等風水問題、凶宅、違法頂加,以及附近有嫌惡設施的房子,都應該儘量避開。

目前銀行給各種房型的貸款成數不一,例如,預售屋最高能貸8成、套房約5到6成、新成屋7到8成、中古屋5到8成,建議民眾在貸款時,除考量上述條件外,與銀行建立良好信用往來,也相當重要。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨也說,觀察統計數據,貸款條件多少與年齡有關,但金融機構評估貸款條件,除了房屋是因素外,貸款人本身的收入、信用狀況、存款等條件,是影響貸款成數及利率的主因;因此,若自身財務狀況佳,或符合銀行優惠專案身分者,還是能有好的貸款條件,如果擔心成數不足的民眾,不妨多詢問幾間銀行,或許有機會談到比較好的條件。

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