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大三房、小三房、2+1房差在哪?專家教戰讓你看格局圖挑好房

攝影:劉咸昌
攝影:劉咸昌

【撰文 黃健誠】

房價越來越高、預算有限的購屋人只能越買越小,看著預售屋廣告傳單,「大三房」、「小三房」、「2+1房」,同樣都是三房格局,是否常常搞不清楚差別在哪?屋比房屋總經理葉國華指出,民眾在買預售屋時,往往只能根據格局圖,做初步判斷,若能掌握其中「眉角」,有助避免想像與實際狀況落差過大的問題。

一、從三張格局圖分辨物件優缺點

常在各大建案的宣傳DM上看見精美格局圖,一旁還寫著大三房、2+1房等字樣,但看格局圖卻「有看沒有懂」,葉國華以三張格局圖說明其中差異。

▲正(大)三房格局圖,紅框處為樑柱位置。(圖/屋比房屋提供)
▲正(大)三房格局圖,紅框處為樑柱位置。(圖/屋比房屋提供)

葉國華說,一般而言,可從坪數及床位大小判斷,標準「大三房」權狀坪數約40坪、室內實坪約為32坪,且每間房間都可容納雙人床,甚至還有多餘空間可放衣櫥或書桌。

以上面這張圖來說,所有臥室內皆有對外窗,空間規劃各自獨立,雖然是相當標準的大三房,但缺點是右下角房間有樑壓床的問題、廁所也都沒有對外窗。

▲小三房物件格局圖,紅框處為樑柱位置。(圖/屋比房屋提供)
▲小三房物件格局圖,紅框處為樑柱位置。(圖/屋比房屋提供)

至於「小三房」的權狀坪數,就小了不少,約32坪、室內坪數約22坪左右,從上圖可看出,除了主臥室可放雙人床外,其他兩間次臥,僅能放單人床,若想放衣櫥或書桌,也只能挑選較小的尺寸,放完之後,空間就所剩無幾。

葉國華提到,這間房子從格局圖上來看,所有臥室都有對外窗,除主臥室使用空間較寬敞外,其他兩間房,幾乎沒有多餘使用空間,而且中間次臥還有樑壓床的問題,另一個更致命的缺點是,飯桌正對廁所。

▲2+1房格局圖,紅框處為樑柱位置。(圖/屋比房屋提供)
▲2+1房格局圖,紅框處為樑柱位置。(圖/屋比房屋提供)

另一種同樣是「三房」形式的2+1房,葉國華說,此種房型權狀坪數約24坪左右,室內坪數則不到20坪,雖然看來「似乎有3房的空間」,但實際上僅有兩間房可放床,另一間房,通常規劃成開放空間,只能當作書房或小孩的遊戲間使用。

圖中可以觀察到,主要的兩間臥室,都沒有樑壓床的問題,也都有對外窗,但衛浴間只有一間,廁所還正對房門,且廚房和客廳也沒有隔開。

二、想買標準「三房兩廳」物件 先評估這些條件

購屋時,若想買標準三房兩廳物件,葉國華建議,客廳約需6到8坪,才不會太擁擠,加上餐廳1.5坪,一間主臥約6到7坪,次臥一間3到4坪(共兩間)、廚房1.5坪,主、客兩間浴廁共3坪,以及放洗衣機及曬衣服的陽台1坪,這樣算起來,室內約需30坪。

若以公設比30%計算,房屋權狀要買到43坪,室內才會有30坪的空間,不過,目前市場中,已有建案20坪(含公設)就隔成三房的狀況,因此各生活空間所剩無幾,感覺相當「迷你」,因此民眾購買前,還是要實際檢視,是否符合使用需求。

葉國華提到,若以使用需求考量,原則上「大3房」適合孩子已長大的換屋族,或是與長輩同住者;「小三房」則適合未來有生育計畫的首購夫妻,而「2+1房」則適合暫無生育計畫的新婚夫妻,或僅夫妻兩人自住的退休族。

三、擔心圖和實際狀況不符?這些細節要注意

民眾在買預售屋時,往往只能根據格局圖,做初步判斷,葉國華提醒,目前建商或售屋網站所提供的格局圖,難以完全反映實際現況,且並無法律效益;例如,有可能沒畫出門窗開關方向、看不出是採光窗或落地窗,實際採光及通風狀況只能自行想像,比較適合用來作為房間配置動線,或簡易風水參考。

葉國華建議,第一,購屋前,消費者可先透過格局圖判斷樑柱位置,大致瞭解樑柱走向,避免買房後才發現柱子影響室內空間使用,或是想擺床的位置上方有樑,造成樑壓床的狀況產生。

第二,格局圖通常會畫上不少家具、家電示意,這也是消費者需要留意的部分,有些不肖業者會刻意將家具、家電比例縮小,讓消費者誤以實際空間足以容納這些家具或家電,等到購屋入住後才發現,正常尺寸的家具無法擺放。

第三,消費者在購屋前,除了要看格局圖外,還須留意屋內實際坪數,避免花大錢買房後,才發現和理想狀況落差過大。

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