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買房如何拉高貸款成數?專家:先注意銀行鑑價「五大重點」

圖取自達志
圖取自達志

【文.黃健誠】

為因應COVID-19(新冠肺炎)疫情對經濟的衝擊,各國央行紛紛祭出降息措施,台灣央行也在3月宣布降息1碼;另一方面,行政院也針對公股銀行,提出4到9月期間,擴大降息紓困,再降息1碼(限定房貸金額1000萬元以下,且必須是購買自用住宅)等於一次調降0.5%的房貸利率,令房貸族很有感。

不少人認為,當前的低利環境,可謂購屋好時機,但買房要辦理貸款時,除了房貸利率以外,也應考量該物件的銀行鑑價,因為鑑價結果,將會影響貸款成數,若買房時想拉高貸款成數、降低自備款,屋比房屋總經理葉國華建議,第一步就是多找幾家銀行來鑑價。

降息房貸省多少?現在該轉貸嗎?專家算給你看

降息後,房貸族到底省了多少利息錢?葉國華舉例,假設一名年輕人才剛以「青年安心成家購屋優惠貸款方案」買房,貸款30年期共800萬元,降息前,利率為1.44%;降息1碼(0.25%)後,為1.19%。

若以本息平均攤還、一段式利率計算,降息前,原本這半年需繳納利息為5萬7280元,降息後,則為4萬7324元,共可省下9956元。

現因紓困政策緣故,4到9月加碼降息1碼,等於這段期間房貸利率僅0.94%,因此這半年所繳的利息總和為3萬7374元,相當於半年省下1萬9906元、每月平均少付3000多元,不無小補。

房貸族近期經常詢問,是否該將房貸向別家銀行轉貸,以取得更優惠的利率;葉國華說,其實不見得划算,因為轉貸時有帳管費、手續費、貸款設定登記規費、代書費、塗銷費及違約金等,林林總總算下來,轉貸成本最高可能破10萬,未必比較省。

買房預算抓太緊 當心付不出自備款差額

不少民眾在買房前,只知道手中擁有多少自備款,卻未將銀行鑑價結果納入考量,葉國華舉例,有位民眾原本預估手中有2百萬自備款,假設買下一間一千萬的房子,但申請貸款時,銀行鑑價卻只值9百萬,放貸8成為720萬,變成自備款需準備280萬元,若買房預算抓太緊,預期外、需多支付的自備款差額,可能就付不出來。

葉國華說,房屋鑑價時,因各銀行放款策略不一,應多找幾間銀行鑑價。一般來說,銀行鑑價的標準有五個重點,分別是買賣價格、區域地段、屋況、格局、借款人財力及信用狀況。

葉國華進一步解釋銀行鑑價標準,以買賣價格而言,銀行若認為價格過低或過高,甚至經手人非公正仲介或代書,評估的價錢,可能就會比較低;區域地段則因銀行考量增值能力及轉手性,所以蛋黃區的貸款成數,會比蛋白區高。

另外,除了屋況佳、格局方正的房子,銀行鑑價及貸款成數較高外,借款人的財力及信用狀況,也會影響到貸款成數,這五大重點,都是民眾買房貸款前,必須注意的事項。

想拉高貸款成數 這些眉角要考慮

什麼樣的房子,貸款成數較高?葉國華說,以房子本身條件而言,臨近捷運站、路段佳的房子,成數一定較高,因為轉手性及抗跌性都較強,但如果是偏僻、空屋率高的區域,貸款成數可能會稍低一些。

葉國華也提到,考量屋齡,舊房子若位於好區域,貸款成數通常也會較高。以屋況而言,若想拉高貸款成數,民眾在挑房時,屋況差、公設比高、有高架橋、死巷路沖等風水問題、凶宅、違法頂加,以及附近有嫌惡設施的房子,都應該儘量避開。

目前銀行給各種房型的貸款成數不一,如預售屋最高能貸8成、套房約5到6成、新成屋7到8成、中古屋5到8成,建議民眾買房貸款時,除考量上述條件外,與銀行建立良好信用往來,也相當重要。

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