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老房也抗跌?「40年老公寓」 PK「20年電梯大樓」 算出未來轉手性

圖/達志
圖/達志

【文.黃健誠】

「如果是你會怎麼選?」日前有網友在網路論壇上詢問,因最近想買房,而父母親住在景美,自己原本也想買房在景美,但考量到手上資金只能買到40、50年的老公寓,也擔心未來的轉手性,因此詢問要否應多加一點預算買永和的約20多年的中古電梯大樓反而比較保險。

這名網友指出,如果房子買在景美,往後也可以就近照顧年邁的父母,但又擔心40、50年的老公寓,在10年後是否還有機會在不賠錢的狀況下轉手賣出,或是有沒有可能等到都更或危老重建,來翻新這間屋子。

景美老公寓好還是永和電梯大樓好?

專家各有不同看法

此案例為買房民眾常陷入兩難的問題之一,中信房屋行銷企劃部副理江龍名認為,以這個案例來說,這名想買房的網友從小到大都住在景美,對於該區域,無論是生活機能或是街坊鄰居都已相當熟悉,如果站在照顧父母的角度上,會建議他買景美的老公寓,且老房子裝潢後並不會比新屋來得差。

不過,這名網友擔心住十年後,會不會因屋齡過高而賠錢賣、不保值,江龍名則認為,從近20年來的房價曲線來看,未來10年房價仍錢持續往上走,如果把買房當作長期投資,以景美周遭的環境來說,生活機能或是基礎建設都算完備,應該還是能抗跌保值。

至於網友想買的景美老公寓有沒有可能進行都更或危老重建,江龍名分析,這些重點都在「人的整合」,老公寓通常住戶較單純、又戶數少,整合較為容易,因此無論都更或危老重建都會比永和的電梯大樓來得容易。

而且設籍在台北市的話,無論育兒或其他社會福利,還是優於新北市,如果考慮到未來小孩的教育層面,也會建議這名網友選擇景美老公寓。不過,除了上述的考量點以外,自身財務狀況及上班地點等需求才是最優先的考量的重點。

住商不動產企研室經理徐佳馨對於此案例則認為,這名網友選擇永和的中古電梯大樓應該是比較好的選擇,徐佳馨說,如果要考慮保值性,重點還是看地點,不見得永和的電梯大樓保值性會比景美的老公寓差。

同時,也要考慮到若買的是老公寓,恐怕要花費的裝潢費會比中古電梯大樓來得高上許多,現在市場上平均每坪的裝潢成本約3萬多,但曾有朋友買了老公寓來整修,卻因管線重拉等因素,每坪裝潢費飆升至7到8萬,因此買老公寓的隱形成本也需要納入考慮的。除了裝潢外,老公寓一般也都沒有天然管線,因此可能隔沒幾天就要叫瓦斯,這也是老公寓在居住上會遇上不便的地方。

資料來源:《買一間會賺錢的房子:最受信賴的獵屋高手,教你「不後悔的買屋36招」,挑間「增值中古屋」,比「定存」多賺20倍!》,作者:徐佳馨
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至於網友擔心的轉手性問題,徐佳馨提到,其實有科學的方法,來判斷老公寓或是中古電梯大樓未來的轉手性。建議這名網友可以先將猶豫的景美老公寓及永和中古電梯大樓兩個物件都送去銀行鑑價,做貸款評估,從銀行核出來的貸款條件,就可以對於兩間房未來轉手性等狀況略知一二。

而買老公寓是否往後能搭上都更或危老重建的列車,徐佳馨則說,要買一間自己喜歡的房子自住,「未來的東西不要放進來」,重點還是房子住起來的期待值與舒適度。

無論選公寓或電梯大樓

「自身需求」還是第一考量

天時地利不動產總經理張欣民同樣也建議這個案例中的網友,選擇永和的中古電梯大樓。張欣民分析,民眾買房子時,重點還是先以生活圈、上班地點及經濟等因素做為優先考量,但現在中永和地區的生活機能好,交通也方便,若是買屋齡20多年的中古電梯大樓,轉手性還是強過景美40、50年的老公寓。

這名網友可能認為可以等都更還是危老重建,但以景美地區而言應該不容易,因為當地房價在台北市並不算太高,建商若利潤少的話,都更的意願也會變低,且買40、50年的老公寓一來要想到可能會面臨高額的維修費用外,這房子住了10年後,也超過50年的使用年限,屆時轉手恐怕會比較困難。

對於要買景美老公寓或是永和中古電梯大樓,三位專家各從不同角度切入,但其實專家們給買房民眾共同的建議,仍是要民眾除了考量房子的未來性、轉手性外,重點還是要評估自己或未來組成家庭時的住屋需求,多方考量後,再選擇最適合自己的房子購買,才可以長住久安。

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