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賠售200萬 學區宅不再是抗跌保證? 專家:這裡的房子更讓房東叫苦連天

【文.黃健誠】

日前在實價登錄系統上,位於附中學區的「台北最貴套房」仁愛A+有一戶被發現屋主以1450萬脫手,相較於2013年買進時的單價166.6萬、總價1688萬,賠售金額為238萬,跌幅高達14%。

房仲業者認為,不少高資產父母為了卡上好學區而置產,該戶持有6年,已滿足設籍入學的需求,屋主賠售200多萬元,可能就當作子女的教育投資。

仁愛A+賠售200萬

學區宅不再是抗跌保證?

這起案例為仁愛A+首個賠售案例,再次讓學區宅掀起話題,讓人不禁聯想2014年房市翻轉後,又碰上日益嚴重的少子化現象,學區宅是否已不再是鍍金保證,也不再有抗跌優勢。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出,從幾個知名的學區宅行情來看,的確都有10%以上的跌幅,相較於整體的行政區行情而言,學區宅的價格跌幅更是相對跌深。

從台北市幾個明星學區周邊的住宅均價來看,松山區的敦化國小行情從2014年的89.9萬跌到2019年的76.5萬,跌幅14.91%,但整體松山區僅跌了3.76%。

大安區仁愛國小的周邊行情則是從106.3萬跌到82.8萬,5年來的跌幅也高達2成2,相較於大安區跌幅僅7.18%而言,更為慘重,也顯見學區宅不再是房市中的抗跌保證,反而在2014年房市翻轉後,比行政區的行情跌得更深、更重。

資料來源:台灣房屋
資料來源:台灣房屋

不過,張旭嵐也提到,學區宅是精華區的精華,因此在市場上相對高價,加上各個學校也都致力於提高教學品質,各校的差異縮小,因此學區宅在價格房市盤整期間,仍難敵下修命運,尤其對部分家長而言,當學區宅已經完成任務,賠錢出售就當教育成本。

然而從平均行情價格來看,學區宅雖然看似跌深,但這僅代表物件的成交總價集中在某一個價格帶,或是高價的物件交易量減少,不代表全部物件的跌幅。

回到仁愛A+的賠售案例,也許因房市盤整,修正後的價格正好符合投資族的目標,若以仁愛A+10坪套房的租金行情2.5萬元來看,新屋主以1450萬買進,報酬率約2.1%,比定存還好,加上明星學區設籍及精華區易出租的雙優勢,相當符合投資價值。

再者,張旭嵐表示,目前看起來少子化對於傳統中小學的明星學區住宅尚未有明顯影響,幾間明星中小學仍年年滿招,卡位競爭激烈,因此學區宅仍有一定的需求存在。

例如師大附中排除特殊保留名額,僅有150人開放給學區內具權狀的設籍學生,以設籍時間做為入學時的排序,真的想順利入學的話,可能要提早4年設籍比較安全。

少子化衝擊

大學套房先現頹勢?

雖然明星學區的住宅行情仍相對較高,看起來還未受到少子化影響,但大學周遭的大學城,近幾年已有不小的變化,也成為少子化下的房市地雷區。

例如苗栗的亞太技術學院在去年退場後,當地原本租給學生的套房,現在已乏人問津,四處高掛出租看板,當地小吃業者也叫苦連天,顯現沒落之景。

據教育部去年針對107到122學年度的學生人數統計,108學年度的大學新生將從24.1萬人,一路下滑到117學年度的15.7萬人,短短10年間,人數就大減8.4萬人,未來大專院校招生只會更加困難,連帶也將影響大學城周遭的租屋需求。

屋比房屋針對全台學生數前十名的大學周邊「待租」、「待售」資料統計也發現,過去被認為是熱門投資標的的大學套房,現在的租金報酬率也明顯不如過去光景。

包括高雄科大、輔仁大學、淡江大學等十所學生數前十名的大學,目前投報率僅2.1%到4.79%,其中原本被視為熱區的幾所大學像是逢甲、文化、銘傳及台大等,更不到3%,甚至出現租金回報低於行政區的狀況,這和過去動輒5-10%的投報率相比,盛況已經不再。

屋比房屋總經理葉國華表示,大學周邊的租屋需求過往被認為相當暢旺,穩定的租金收益成為投資人的搶買標的,但也因為投資人湧入,造成房價飆漲與供給過多的問題,對租屋市場產生衝擊,也讓過往的高投報率光景不再,獲利空間明顯被壓縮。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴分析,目前大學周邊租屋市場供給已相當高,加上少子化影響,許多大學面臨招生不足額的狀況,想當包租公、包租婆的投資人可能都需有「空置期拉長」、「租金報酬不如預期」的心理準備。

不過,陳傑鳴也表示,因目前銀行定存利率僅1%左右,以大學周邊住宅仍有2到5%投報率來看,目前進場投資仍有一定報酬空間。

但因現今網路租屋比價管道發達,學生訊息流通快速,包租公、包租婆仍須留意租金行情變化,定期汰換老舊傢俱、設備,並與學校及既有房客維持良好關係,才是保有長期穩定收益的好策略。

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