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合宜住宅變「樂透宅」抽到就賺到?揭密投資客如何破解轉售限制

2019-06-14 10:28今周刊

【撰文 黃健誠】

近年來,政府為了解決民眾「住」的問題,推出如可抽籤承購、價格較低的合宜宅,或是租金較週遭行情低、只租不賣的社會宅,但在政府的美意下,卻傳出有投資客利用法拍合宜宅賺取暴利。

資料照,今周刊攝影團隊
資料照,今周刊攝影團隊
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如板橋浮洲及A7機捷站的合宜宅,雖分別有五年及十年不得轉賣的閉鎖限制,但兩處合宜宅近年法拍案件頻傳,更有得標單價喊到每坪33.38萬元,比原先承購的19.5萬元還高了7成。

板橋的浮洲合宜宅及龜山的A7合宜住宅分別於2012年及2013年開放符合資格的民眾抽籤承購,當時浮洲合宜宅的承購價為19.5萬元,雖然位置較為偏遠,但因板橋少有的一字頭房價,還是吸引民眾搶破頭登記參加4009戶的抽籤。

A7合宜宅當時則有4238戶開放抽籤承購,每坪15萬元的親民價格,同樣也吸引不少民眾登記抽籤,但根據法拍業者的統計,從民國105年至今,兩處合宜宅已有46戶被法拍。

查閱合宜宅過往至今所有的法拍案件,得標單價都超過當時抽籤承購的價格,例如浮洲合宜宅去年12月曾有一筆法拍案件,得標單價為33.38萬元,遠高於當時承購價19.5萬元達7成之多、與承購價的總價差高達623萬元。

不過,寬頻房訊發言人徐華辰指出,浮洲合宜宅附近並無新建案,若以附近中古屋行情約20多萬元來看,法拍得標單價明顯高於行情很多,有可能是投資人利用一些方法做高債權,將拍賣底價拉高,但得標價不見得是實際上買賣議定的金額,或許價差並沒有這麼誇張。

徐華辰表示,從浮洲合宜宅的法拍案件來看,拍賣的原因多為清償票款或是清償債務,利用法拍方式躲過轉售的閉鎖期限制,的確是有可能的。

例如,賣家可能私下與買家先議約,談妥價格後,買家先利用人頭簽訂租賃契約,再與賣家簽訂本票後,以償還票款為由,故意讓房子被法拍。

除了假債權轉讓房子

也可以先議約等限制解除

而「買賣不破租賃」這一點,讓其他想投標的民眾對於有租約、不點交的房子有所顧忌,不太會去興趣參與競標,債權人反而可以優先承受,不用等到一般法拍案要到3、4拍才成交。

另外,買賣雙方簽訂高額本票又可以拉高法拍的底價,法拍後的價金照債權順位分配,第一個是銀行,再來就是買賣雙方簽訂的假債權,法拍後,買方也可以從賣方手上,經由法拍程序,順利轉手取得房子。

就算有人參與投標,因拍賣底價已拉高的緣故,就算被標走也還有賺取價差的空間。

徐華辰也補充說明,除了用債權的方式讓房子被法拍外,也可能如同早年多起軍宅轉售的例子,買賣雙方先私下議約,談妥價格後買方先付前金給賣方,等到轉售限制的閉鎖期以後,再將尾款付清,正式過戶。

2021年時,A7合宜宅的五年轉售限制將解除,有業者指出,未來恐將出現拋售潮,只要價格拉高,也讓抽中合宜宅再轉賣的民眾,無疑是「中了樂透」。徐華辰對此則表示,雖然的確有可能出現合宜宅的轉售潮,但若大量物件湧入市場,也可能會造成當地房價的鬆動。

對於合宜宅法拍案件頻傳,營建署對此則回應,為了避免不當炒作,雖然已採預告登記限制一定時間內不得出售、贈予、交換或信託移轉給他人,但無法排除強制執行的效力,未來已不再辦理合宜住宅,並籲請各地方政府不要再推動出售式的住宅,只推只租不售的社會住宅。

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