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搶標台北雙子星 神祕港商背後兩大致命傷

2018-12-05 16:05今周刊

台北雙子星開發案預定地。 圖/聯合報資料照
台北雙子星開發案預定地。 圖/聯合報資料照
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【梁任瑋】

台北雙子星開發案審議在即,雙雄藍天集團、南海控股將直球對決;然而後者的中資色彩、集團負債比偏高,卻成為關注焦點。無論如何,外界期待,柯市府能嚴審篩選,避免重蹈前次招標的覆轍。

台北市長柯文哲連任,五度流標的台北雙子星捷運聯合開發案,也將在十二月十四日召開「規格評審」會議,據了解,唯二兩組投標人藍天集團、香港南海控股雙雄首度「直球對決」,要向評審委員展現勢在必得的決心。

坐落台北車站旁的雙子星開發案,現在仍是一片僅有三層樓高的捷運站體,因擁有無可取代的黃金地段、交通樞紐,被視為繼台北一○一之後,台灣另一個國際新地標。

寸土寸金的台北市,在C1、D1基地上預計興建五十六層、七十六層兩棟大樓的雙子星,土地面積高達九五五六坪,十餘年來一直肩負翻轉東西區軸線的使命,但開發過程卻頗為坎坷。

雙子星大樓自二○○六年起首度招標,一二年第五度招標,雖然選出最優申請人「太極雙星」團隊,最後竟因籌不出投標申請保證金、履約保證金違約,外界才驚覺這從頭到尾都是一場騙局,甚至還牽涉多位市府官員涉入弊案,更讓郝市府政績蒙上一層陰影。

去年底,柯市府重啟第六次公開招標,在招商說明會就吸引三百多家公司參與,原本國內大型壽險、建設公司及外資共有五組團隊,都曾表達投標意願,沒想到最後只有藍天集團、南海控股出手,跌破眾人眼鏡。

根據台北市政府捷運工程局的估計,這個聯合開發案,民間投資金額約為七百億元,這個數字,還不包含廠商的加碼投資、承諾的回饋或捐贈,以及未來每年要付給市政府以及地主的回租租金;也因此,沒有豐厚的財力、穩健的財務計畫當後盾,得標人很難走得下去。

為了這一場戰役,許崑泰與于品海早已加緊布局。

身為投標人之一的藍天集團董事長許崑泰,頂著藍天、宏匯、群光以及群百四大集團,市值高達二千一百億元,年營收一千三百億元的實績,這幾年藍天集團在中國所經營的「百腦匯」賣場、凱悅酒店、商辦等商用不動產的面積,加總起來高達103萬坪,相當於十棟台北一○一大樓的規模。

「在財務穩健的基礎下,我可以加碼投資,並給地主更優惠的回饋。」許崑泰接受《今周刊》專訪時,自評有四個優勢可以拿下雙子星:第一,資金無虞;第二,有開發商用不動產的深厚經驗;第三,可以提出好的設計規畫;第四,有經營商用不動產的能力。

本土派藍天  自豪資金厚     

「過去十年,光是藍天與群光就各配發了289億元、100億元股利,而且藍天目前帳上就有80億元現金,預估未來每年配息後,還會增加8億元以上的淨現金。雙子星對我來說,負擔一點都不大。」除了展現資金雄厚,許崑泰不斷強調,自己雖然是「台灣囝仔」,藍天與宏匯集團以100%本土資金投標,但也有國際視野,這個案子請來美國S.O.M聯合建築師事務所、凱悅(Hyatt)酒店等重量級團隊操刀,證明可以規畫出國際一流的建築。

相較於許崑泰一改低調風格,接受媒體訪問,宣示決心,來自香港的媒體大亨于品海,對外始終隔著一層紗。

于品海因從金庸手上接下香港《明報》,而名震香港媒體圈,卻遭金庸抱怨「沒有兌現當年購買《明報》時的承諾」,之後于品海創辦傳訊電視,卻在經營三年後,因虧損高達一億美元而轉手賣給台灣和信集團辜啟允。近年來,他陸續在港台經營《多維》月刊及網路媒體「香港01」,也跨足娛樂事業,在中國二、三線城市收購電影院,同時進行房地產投資,在深圳推出「半島.城邦」等建案。

特別的是,根據維基百科的資料,他年輕時在加拿大曾因偷竊被法院罰款,也曾冒用他人支票與信用卡、藏有槍枝而服刑,留下犯罪紀錄,直到一九九五年,加拿大才頒布赦免而撤銷他的案底。

對於于品海的前科,這次代表南海控股投標的子公司「南海發展」低調承認,是于品海個人學生時代的舊聞,但他也為此付出過代價了,與投標雙子星案毫無關係。

或許因為于品海本人的爭議,此次爭取雙子星案,透過南海控股發布的新聞稿可以發現,馬來西亞「柏威年集團」旗下的馬頓公司列為共同申請人。柏威年由馬來西亞富豪林曉春成立,旗下有三家馬來西亞主板上市公司,是馬國最大商場營運商,並在吉隆坡經營柏威年廣場。外界認為,于品海想借助馬商的商場經營能力,彌補南海控股的不足。

南海控股鴨子划水  姿態低調

相對於藍天集團,南海發展團隊的姿態顯得低調,但據了解,枱面下早已鴨子划水,醞釀多時。

「為了雙子星,他每個月在台灣至少開兩次會。」曾接觸南海控股的相關人士透露,于品海一年半前就開始「全台走透透」,找專業團隊對台灣市場發展做研究、簡報。據了解,于品海曾經評估過不少指標商用不動產案,包括劍湖山世界主題樂園、台南沙崙農場影視基地。

看來雙方團隊在經營商場、房地產都有一定經驗,但若比較財務健全與穩健程度,顯然高下有別。

根據雙子星投標書中第十一頁規定,「依所提送經我國會計師簽證之最近一會計年度(民國一○六年度)之財務報表所列,流動資產不低於流動負債,總負債金額不超過淨值三倍。」然而,根據南海控股2017年財報,儘管流動資產高於流動負債,但一七年集團總負債金額1567.26億元新台幣,高達淨值的5.5倍,且負債比率近85%。

反觀藍天集團,據一七年財報,除了流動資產亦高於流動負債,且總負債金額僅有淨值的1.66倍,而集團目前負債比約62%,明年為了降低負債,還有處分兩岸資產計畫,屆時將有更充裕資金投入雙子星開發。

由於申請人南海發展為非上市公司,無從得悉其財務狀況,但南海發展的母公司「南海控股」總負債金額是淨值的5.5倍,已遠高於規定的三倍,是否有能力可以承攬雙子星如此龐大的工程案?恐怕不無疑慮。

再者,南海控股長期含有中資股東,據公司各期年報,一一年至一五年,中國中信集團均名列南海控股主要股東名單;一七年,則是中央匯金公司名列其中,至今年上半年,持股比率達10.3%,而中央匯金公司直屬中國國務院,俗稱「金融國資委」,中資色彩的濃厚程度更是無法漠視。

對於上述種種質疑,南海控股子公司南海發展表示,中央匯金並非公司的股東,並且強調南海發展的財務結構符合台北雙子星招標規定,負債比未超過淨值的三倍,因此才會通過台北市政府在第一階段的資格審查。

南海發展並指出,于品海因為曾經投資過中天電視,對台灣有感情,因此早在一年多前就投入雙子星聯開案,但也明瞭投資金額龐大、營建的造價不低,雙子星在台灣投資回收期會非常長,所以財務規畫非常謹慎;然而既然參與了,就會盡最大努力爭取,希望與競爭對手是「君子之爭」。

宏大國際資產總經理陳益盛表示,目前台北車站新的商辦大樓,租金行情每坪約二千至二千五百元,一樓、商場租金每坪至少三千至五千元,搶手位置每坪租金甚至上看萬元,再加上給百貨公司的營業額抽成的經營模式,顯見雙子星是現金流高的標的。若滿租,一年租金預估四十億元起跳;但若空置,回租成本也要30億元,因為商場經營管理固定成本、人事費用高,得標人未來在成本控管上,要拿捏得非常精準,招租能力將扮演雙子星大樓重要的獲利關鍵。

陳益盛說,此次雙子星招標,比拚關鍵是申請人的價格、設計規畫亮點,回顧第五次招標,遇上太極雙星團隊空殼詐騙,後來中華工程遞補,又因繳不出高額保證金,喪失簽約資格,每一次狼狽收場都是卡在「財力」;這一次,外界都期待,市府及17位評選委員能在規格評審中,做到嚴審與篩選,讓柯市府避免再犯前次招標的問題。

然而,仔細研究此次雙子星投標案的遊戲規則,有幾個地方與往年不同。第一,投標人在規格評審會議上,只要超過八十分(依據團隊經驗實績、設計與營運管理等),就可以進入「價格評比」;第二,根據投資人承諾給予地主之「最低分配比率」及「回租租金」計算價格評比分數(底價七十五分),高於底價且最高分者為最優申請人。

這意味著,只要投標人在規格審查超過八十分,最後將由「出價高者」得標,「決勝點在於誰敢出高價,結果是一翻兩瞪眼。」房地產業者指出。

據傳,雙子星案甄選的執行機關北市府捷運工程局認為,第五次招標採「最有利標」評選的經驗,讓他們吃足苦頭,不甘落敗的中工對評選過程諸多質疑,太極雙星鬧出的笑話,更讓捷運局成了眾矢之的,導致捷運局力主本次甄選應改採「價格決標制」。

新遊戲規則  外界睜大眼檢視

在價格評比部分,分成兩個區塊:一、本案土地所有權人最低分配比率,C1基地至少55%、D1基地至少50%,土地所有權人最低分配比率,每加1%,分數增加一分,並按C1、D1基地權重各35%比率計分。

二、申請人承諾給土地所有權人及土地開發主管機關的「回租租金」金額,根據此次規定,自營運日起的首年平均月租金單價,不得低於每坪一千七百元,計分方式是租金單價每月每坪每加50元,分數增加一分,租金按權重30%比率計分。

C1基地55%、D1基地50%、回租月租金每坪一千七百元為價格評比的底價,底價分數為75分,任一項數字低於底價者,則無法取得最優申請人資格。經價格評比,得分最高者為最優申請人;得分相同時,以規格評審平均得分較高者為最優申請人。規格評審平均得分相同時,以對都市發展之貢獻程度得分較高者,為最優申請人。

其實,單以價格決標,與柯市府所宣示的「重大標案應盡可能採用最有利標」的精神不符;再者,具有首都門戶意義的開發案,若只以地主分回利益的多寡來決定,彷彿唯利是圖,也不符社會期待。所以柯市府在捷運局建議的價格評選前,特別增訂了規格評審階段,並以規格評審平均得分須達八十分以上,作為進入價格標的門檻。

只是,如今看來,若兩隊都進決選,屆時出價高者,幾乎就勝出,如何避免重蹈前次覆轍,讓雙子星案真正提升台北國際視野,值得關注。

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