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搞懂自住房子怎麼抵稅 掌握4要件不吃虧

2018-05-03 10:39今周刊

【文/今周刊 歐陽善玲】

5月報稅季,別忘了財產交易所得也要申報,2年內賣屋並重購,可以抵稅,但這段期間須有戶籍登記,證明是自用住宅。

10多年前,楊小姐在新北市新莊區買了一間15坪的小公寓,兩房一廳,總價還不到300萬元;利用青年首次購屋優惠貸款,每月房貸不到1萬5千元,考量經濟負擔不算太重,這間「小宅」也就成了她的「起家厝」。

隨著她結婚生子,家庭成員陸續報到,小宅也日漸不敷使用;2012年,她又在社區不遠處買下第二套房,總價約900萬元,三房兩廳兩衛、約26坪的中古電梯華廈,顯然更適合四口之家居住,至於原來的小宅也順勢出租,靠著租金收入,多少補貼第二間房貸。

不過,去年房客因工作關係,無法續租,楊小姐便決定將房子出售。由於屋況保持良好,加上附近生活機能便利,最後房屋以600萬元成交,「扣掉仲介費、簡單整修房子的雜項支出,可能還有超過250萬元的利潤。」她心裡暗自盤算,「聽說只要是換屋,買賣價差就可不用報稅,5月申報所得稅時,應該不用主動列出這筆金額吧……」

安永會計師事務所稅務服務部會計師林志翔表示,為解決民眾報稅困擾,這幾年國稅局會主動幫大家計算應繳稅額、或應退稅額,並寄發試算通知書及相關表單,「但有些收入不需要給付者辦理扣繳作業,這類所得就不會反映在納稅人的所得清單中;其中,又以出售房屋財產交易所得部分,最容易在5月報稅時被遺忘。」加上2016年起又出現了「房地合一稅」,賣屋後究竟該如何正確報稅,也成了近期話題。

2016年後購屋 才適用新制

他解釋,賣屋所得究竟適用舊制「房屋財產交易所得」,還是新制「房地合一稅」,取決於出售該屋的取得時點,也就是,賣出的房子若是2016年之後取得,就適用新制,「由於房地合一課徵所得稅,須在所有權移轉登記次日起算30日內自行申報,因此5月所得稅結算申報,主要是適用舊制的交易。」

以楊小姐案例說明,售屋所得計算方式,應以核實認定優先,但若無法舉證成本,才能按出售時「房屋評定現值」的特定比率,計算售屋所得。

楊小姐的房子因位在新北市新莊區,根據財政部所定之財產交易所得標準,按規定須依房屋評定現值之35%(各地區適用比率會有差異),計算出售房屋所得。

先看核實計算部分,也就是從售屋總獲利中,分拆出屬於房屋的獲利;「若買進、及賣出的契約中都有劃分房屋價格,那麼直接以房屋售價,減除原始取得房屋買價、並扣除必要相關費用,包括仲介費、代書費、土地增值稅、契稅等,就可算出所得額。但實務交易上,幾乎未劃分出房地分別的價格。」富邦證券專家團隊協理陳秋蘭指出。

她解釋,買進房產時,建商因稅務或土地所有權關係,買賣契約會分別約定土地及房屋價格;但若是中古屋買賣,一般交易就不會區分,最多分出車位及房產價格,而不會再細分房屋及土地價格。

「在此情況下,應以房地買進總額、及賣出總額的價差,按出售時房屋評定現值占土地公告現值、及房屋評定現值比率(房地比),計算房屋財產交易損益。」陳秋蘭說。

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