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強台幣+弱房價 SARS危機獵房效應重現 台灣人瞄準海外6國

英國、美國、日本、菲律賓、越南與馬來西亞6國,今年市場上較受台灣客群青睞,從年漲幅14%到年跌幅5%都有。 (來源.Dreamstime )
英國、美國、日本、菲律賓、越南與馬來西亞6國,今年市場上較受台灣客群青睞,從年漲幅14%到年跌幅5%都有。 (來源.Dreamstime )

【文●林洧楨 】

倫敦置產現賺1成

全球熱錢追逐房地產,讓台灣不只在地房市買氣熱,就連沉寂超過2年的海外地產投資,都有一股類似SARS時期、危機入市的房市投資效應發酵。

台灣前一波海外地產投資熱潮,約從2012年開始。當時包含海外地產業龍頭、年營收曾破百億元的亞太國際地產等業者,都因為政府打房,房地產交易量急凍,房仲無房可賣,為了找出路,演變出三五好友揪團成立新公司,帶投資客出國,挑戰海外新市場。

但去年亞太國際地產因財務問題,爆出停業的市場震撼彈,再加上跨國資產不易管理、海外地產交易糾紛頻傳,海外房地產成票房毒藥,超過8成業者全退出市場。

看好疫苗最快明年上路

體質好的城市,房價將回漲

最多達數十家的海外地產商,最後碩果僅存的是,世邦魏理仕、第一太平戴維斯、瑞普萊坊等全球布局的國際商仲業者;信義房屋、大師房屋、東森房屋等有長遠海外規畫布局的房仲品牌;還有少數像菲律賓仟億地產公司負責人劉清痕,或是專攻泰國市場的德寶地產總經理李維鑫,深耕單一國家的中小企業品牌。但在近兩年海外地產景氣谷底,單一業者的海外地產事業年營收幾乎全降到10億元以下,全都搖搖欲墜。

出人意料的是,疫情竟然反而重新點燃市場信心。

世邦魏理仕9月剛辦過的兩場海外地產說明會,讓董事總經理朱幸兒感到訝異的是,約50人的場地,本以為受疫情影響會坐不滿,結果連兩場爆滿到70多人。

剛代銷大陸建設在美國舊金山投資興建首案的大師房屋董事長陳建慶也透露,36戶台灣保留戶,才開賣一個月就成交8戶,他還說:「買家沒有看房,就簽約下單。」

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析指出,海外國家的疫情都遠比台灣嚴重,在當地建商或屋主的房子賣不出去下,只能降價求售或提供更優惠配套,再加上近期新台幣兌美元升破29元,創下近7年半新高,買海外資產有一定的匯率價差,以英國倫敦為例,近一個月新台幣兌英鎊就升值約4.5%,再加上第二季房價平均的年跌幅也達5%,兩者相加,等同自動砍價1成,是一大原因。

綜合多家業者說法,不少台灣買家認為,疫情是暫時性因素,看好最快明年疫苗上路,疫情問題解除,經濟體質好的國際城市,房價很快會漲回,因此出現逢低布局、類似SARS的海外地產投資效應。

過往SARS經驗

拉低房價,半年後就彈回

當年,SARS造成港、台、中國主要城市房價急跌,至少跌逾1成,但是半年後房價回復原水準,危機入市者都賺了一波。

但其實,台灣高端資產客群敢搶進海外地產,不單純只有價差,還有生產基地移動、幫子女先買好學區房等因素。

以今年市場上較受台灣客群青睞的英國、美國、日本、菲律賓、越南與馬來西亞6國為例,從年漲幅14%到年跌幅5%都有,不只是低價搶進,買房原因各有不同。

先看英國倫敦、美國紐約,英國有脫歐問題拖累英鎊、美國有無限QE逼美元貶值,而且第二季的房價都有明顯跌幅,但除了價差空間之外,倫敦、紐約是疫情也難以撼動的國際金融中心,因此有先幫子女買學區房,以及發展歐美新基地的企業主自住需求等考量存在。

日本東京,第二季房價漲幅逾8%,台灣買家願意進場追高,除了日圓匯率還在相對低點、東京奧運題材外,還有相對熟悉、個人喜好等非理性購屋原因驅動。

菲律賓馬尼拉,雖然第二季房價漲幅14%,且仍是亞洲強勢貨幣,為何仍有買家進場?熟悉菲律賓市場的劉清痕指出,馬尼拉是近年東協房價漲幅最強的城市,進入第三季不只有成屋已將降價,就連預售屋都開始有「零頭期、全部分期」的新配套出現,目前進場買家,有些看好菲律賓經濟表現續強,有些是有生產基地要搬遷的企業主。

在第一太平戴維斯董事長黃瑞楠口中,越南胡志明市是另一個因台商搬遷生產基地需求,帶動台商自用需求而暴紅的海外人氣市場,因為疫後經濟發展備受期待,因此就算第二季房價漲幅已達4%,仍是一辦說明會就爆滿的熱區。

至於馬來西亞吉隆坡部分,不僅第二季房價有跌幅,且馬幣處於相對低檔,有一定價差空間,捷運等各項建設又已經逐漸到位,加上住宅價位相對其他4國來得便宜,主要吸引資金實力不夠強的買家。

此外,疫情還帶來了海外遠距賣房的新變革,就像是信義房屋馬來西亞子公司,上月首度推出跨國遠距賞屋的實境秀服務,就是由馬來西亞同仁拿著手機鏡頭,做顧客眼睛,然後聽越洋指揮,完成樣品屋、捷運站、周邊商圈等參訪。

不過海外不動產投資,始終存在不同國家的文化、制度差異,而且脫手難度相對高,因此身兼台灣不動產投資協會秘書長的劉清痕建議,一定要慎選有經驗的業者,謹慎評估再進場,才能有效降低風險。

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