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銀行為何搶做房貸流血生意?「購屋生態圈」打敗低利痛點

以前辦房貸,消費者比的是誰的利率低;當進入數位化時代, 還要比誰的流程簡便、誰最快核貸。(來源.商周資料照)
以前辦房貸,消費者比的是誰的利率低;當進入數位化時代, 還要比誰的流程簡便、誰最快核貸。(來源.商周資料照)

【文●韓化宇】

房市熱騰騰,銀行的房貸業務利率卻是砍到流血又見骨。流血的生意,為何銀行仍搶著做?

央行統計顯示,象徵房市買氣的房貸餘額8月達7兆7千億元,年增率7.1%,創歷史新高。

但央行降息、全球資金寬鬆,台灣的房貸利率在谷底徘徊,5大行庫新承作的房貸利率從今年初1.62%,跌至史上最低的1.35%(5月),之後維持在1.359%。扣掉銀行資金成本約0.7%到0.9%,利差所剩無幾,各銀行幾乎忍痛在做。

至於壽險公司,因資金成本高達2%,使壽險房貸的「二哥」富邦人壽在9月宣布退出房貸市場,以免做一筆、賠一筆。

鍾情房貸業務,因風險較低

不過,有貸款需求的購屋者別擔心未來選擇變少,許多銀行依然鍾情房貸業務。因為相較於企業金融貸款,房貸有不動產做為擔保品,風險相對低。

金管會銀行局長莊琇媛分析,雖然企業也能以廠房、設備做為擔保品,但跟房地產相比,銀行不易正確評估其價值。此外,銀行對沒有信用評等的企業放款,需要計提百分之百的風險權數,將加重銀行增資的壓力。

另一個重要原因:房貸在所有貸款業務中,最能扮演起「粽子頭」或「火車頭」的角色。

以民營銀行房貸業務龍頭中信銀行為例,該行的房貸客戶其AUM(由銀行管理的資產規模)是一般客戶的4倍。意思是,一名消費者在該銀行辦房貸,後續會延伸其他金融服務需求,例如買基金、買保單、辦外幣存款等。

數位平台一條龍拉高效率

因此,在利差薄如紙的環境下,銀行競爭房貸業務的決戰點,是「數位平台化」。

首先,數位化可大幅提高找房、買房、申辦房貸的效率。以往民眾購屋最大痛點,就是奔波勞頓,除了找房仲、找代書,還要到銀行申請房貸,申請完又要花兩週等銀行回覆。現在,透過房貸數位平台,可利用地圖功能找物件,相中標的後,直接查詢實價登錄的房價、可獲得銀行多少貸款額度、試算每月還款金額,最後在線上完成貸款申請。

換言之,所有流程都可在平台上一站完成,這是銀行企圖打造的「購屋生態圈」。從5年前率先推出數位房貸的中信銀,到如今兆豐銀、永豐銀等也都跟進。

去年9月到今年8月,中信銀透過「i適貸」等數位管道的新承作房貸量,較前年同一段時間大增7成,且該行所有房貸申請案中,有43%是線上申請。而過去以外匯及企金業務為主的兆豐,近年猛攻房貸業務,其「房貸e把兆」上線1年半,房貸核准額度已超過60億元,是公股銀行跑最快。

但,許多人把房貸平台當成單純的查詢工具,查完資料就離開,用戶真正轉換成貸款者的「轉換率」,平均只有3成到4成。為了克服這點,中信採取「減法」策略,讓民眾只能查到銀行對房屋的鑑價金額,查不到實價登錄的房價,反而有助提高轉換率。

減少人力,降低營運成本

中信銀行支付暨消金產品處處長陳德風舉例,一棟房屋的實價登錄價格為1千萬元,但銀行對這棟房屋的鑑價只有900萬元,若自備款兩成,代表銀行只願借720萬元。「民眾就會argue(爭辯),說實價登錄明明是1千萬,為什麼你說只有900萬?」結果平台功能越齊全,反而降低貸款意願,因此關鍵在於,認清銀行要服務的是辦房貸的客戶,不是想買房子的人。

兆豐也在數位化時遵行「減法」,以前紙本申請房貸有多達40幾個欄目要填寫,行員還要將內容輸進電腦,耗時耗力,因此建置平台第一步就是大砍欄位,「我們一項一項檢討,把對核貸沒有幫助的欄位剔除,像是配偶欄、任職經歷欄等,」兆豐銀行消金業務處副處長林鈺涵說。

「以前申請房貸,客戶可能要等兩個禮拜,現在最快不用一個星期就可以回覆了,」該行消金業務處長梁炳森說。

銀行積極打造數位房貸平台,另一個戰略意義,就是降低靠人力的營運成本,以適應長期的低利率環境。

陳德風觀察,高自主性是數位原生世代的一大特性,喜歡自己上網辦手續,不假他人服務。中信的房貸數位平台用戶,40歲以下占51%、7成客戶是首購族,讓銀行更能藉此擴大客群。

「存放利差縮窄是改變不了的,唯一能改變的,就是減少作業成本。」莊琇媛說,國際大型銀行也都是透過數位化,力求降低營業成本。

數位化之後的房貸業務在大數據、AI加持下,讓銀行能掌握客戶的「數位足跡」。譬如,信用卡客戶在房貸數位平台上,密集查詢台北市大安區的房子,銀行即可推測,他近期有買房需求,便能通知大安區的分行主動與客戶聯繫。

因此,與其對低利環境叫苦,金融數位化時代的新想像,才是更值得積極掌握的未來。

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