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全球住房危機…點燃引信

2018-12-10 00:00經濟日報 編譯 林聰毅

20國集團(G20)峰會甫於上周落幕,世人的焦點大多放在貿易議題,卻忽略了會場外的一個正義卻微弱的聲音:聯合國適足住房問題的特別報告員法拉女士(Leilani Farha)對與會的各國領袖高聲疾呼,促請他們集思廣義、合力解決一場正在剝奪數億人基本人權的全球住房危機。

法拉語帶無奈說:「世界各國政府似乎得了集體失憶症,忘了引發2008年全球金融危機的原因。在危機爆發後的這十年來,G20領袖非但未解決那場金融危機核心所在的住房危機,還任由它變本加厲。」

她表示:「當G20大多數成員國及世界其他國家的數億民眾正在掙扎覓尋一個適足且負擔得起的住所,以及全球有四分之一的都會居民住在非正式住所時,就很難認為世界經濟是穩定的。」

法拉說,將住房當成一種商品、一種用以停泊、成長及利用資本的金融工具的新全球秩序,造成了經濟的不穩定。她並表示,現在興建房子不是為了蓋住宅,而是要建造豪宅以滿足投資人,而這些人根本無意住在那兒。如今住宅不動產已成為世界最大的產業,估計規模高達163兆美元。

豪宅林立 不為居住為投資

若從媒體報導觀察,會認為住房危機主要與紐約、倫敦、舊金山等超級城市有關,但包括費城、底特律在內的許多城市,住宅變得愈來愈貴。更令人不安的是,最嚴重的住房危機不是在先進國家的富裕城市,而是在開發中國家正快速都市化的城市,數億人口住在低於標準的住所,嚴重欠缺電力、自來水或基本的衛生設施。

這場全球住房危機反映現代資本主義的根本矛盾。世界各地城市比以往更具經濟實力與重要性,對土地有非常龐大的需求,造成住宅成本上揚、市場競爭加劇。

誠如法拉女士所說,住宅被金融商品化,成為投資工具,導致世界許多大城市的豪宅供給過剩,而負擔得起的平價宅卻是極其短缺,對勞動及中產階級最不利。

世界最負擔不起的房市不是紐約、洛杉磯或是舊金山,而是香港、雪梨、溫哥華及墨爾本;倫敦、多倫多及布里斯本的居住成本也居高不下;東京、新加坡、上海、北京、莫斯科、巴黎、斯德哥爾摩、日內瓦、米蘭、羅馬及巴塞隆納房價,也高得令受薪階級望塵莫及。

顯然有幾個因素在先進經濟體帶動這場住房危機,昂貴的城市未能興建足夠的住宅以趕上就業或人口的成長,有很多眾所周知的原因,包括「別在我家後院」的鄰避主義、限制土地使用政策,以及地理條件限制等。

根據資誠(PwC)和都市土地學會2018年歐洲不動產趨勢報告,「都市化是近年來不動產策略的最重要影響者」。在美國,不僅是科技新創公司,一些老牌企業不斷將公司總部遷往市區,可口可樂將2,000名郊區員工遷至亞特蘭大市區的一座摩天大樓,奇異公司將其總部從康乃狄克州的郊區遷至波士頓市區;麥當勞將其總部從芝加哥郊區移往市區。

受薪階級 淪為都市邊緣人

雖然,在這些城市具有經濟優勢人士,在支付居住成本後仍有足夠資金生活;但薪資較不優渥、經社地位較低的服務與勞動階級,在扣除住宅成本後,所剩資金幾乎難以負擔基本生活所需,這類族群不是住在都市邊緣,就是被迫離開。

租房族的處境更為弱勢,在許多大都會裡,租金的漲幅甚至超過房價漲幅。的確,美國在2006至2014年間租金平均上漲22%,但平均所得減少6%。這意味著租金負擔加重,對這些弱勢族群猶如雪上加霜,全美近半數租屋族負擔沉重,將逾三成所得花在居住上面。年收入不到1.5萬美元家庭,有近四分之三所得用於居住。

無怪乎全美無家可歸的人數與日俱增。在加州橘郡等繁榮地區,無家可歸者的營地如雨後春筍般出現,西雅圖則令人想起在開發中國家司空見慣的非正式居所。

目前最嚴重的全球住宅危機是8.5億人面臨的居住情況,這群比美國與歐盟人口總和還多的人口,住在非正式的居所。開發中國家住房危機的嚴重性不下於先進國家最昂貴的城市。在快速都市化的南半球城市,情勢更加嚴峻,租金占所得的比重平均達100%、150%、200%,甚或更高。

若根據這項標準,世界上最負擔不起的城市都落在南半球,在越南河內、印度孟買、哥倫比亞波哥大、阿根廷布宜諾斯艾利斯與巴西里約熱內盧,居住成本都超過所得的二或三倍。其中以經濟陷入困境的委內瑞拉卡拉卡斯最嚴重,當地的居住成本超過三倍。

租金飆漲 占所得比重逾倍

隨著每天有20萬人湧入南半球城市,預估在2020年前住在非正式住所的人數將超過10億人。以往,都市化支撐了當地產業的發展,例如製造業、磚頭生產、食品加工,進而支持中產階級的成長。在當今的全球化經濟裡,這些連繫已被切斷,而且這類經濟活動可能且確實發生在其他地方,使這些大城市分裂成富有知識勞工與弱勢族群。

不僅是產業和服務全球化,住房也難逃全球化洗禮。以往,住宅是在當地建造與支付,即使像美國這類先進經濟體,像Jimmy Stewart等社區銀行等地方金融機構,為住宅提供大量融資,一直到1980年代開始大規模鬆綁金融管制才式微。

然而,隨著與住宅有關的新金融工具出現,打破這種當地的連結,住宅及房貸成為全國性及全球性產業。

根據聯合國特別報告員在2017年公布一項關於適足住房的報告,住房已被當成一項商品、累積財富的工具,而且經常被包裝成為金融證券,可在全球市場交易與銷售。換言之,住房日漸與全球資本流動交織在一起,現在住宅市場對這些流動的反應比當地情況更為敏感。

聯合國的這份報告估計,全球不動產的總價值約占全球資產的60%,價值217兆美元,接近世界經濟總產值的三倍,其中四分之三為住宅,約163兆美元。自上次的全球大衰退(諷刺的是由不動產炒作造成)以來,不動產市場的成長率比許多其他金融市場更快。

經濟日報提供
經濟日報提供
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舊金山聯合國

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