紐約商辦回溫 資金熱轉

紐約商辦市場正逐漸回溫。Vornado Realty Trust在25日發布的聲明中宣布，將以2.18億美元買下位於紐約百貨公司薩克斯第五街旗艦店之上的辦公大樓。此外，近來紐約地產開發商總計取得數十億美元資金，反映大型資產管理公司認為「回辦公室上班」的趨勢，對紐約商辦市場是一大利多。

根據英國金融時報（FT）看到的文件和美銀（BofA）數據，四棟紐約摩天大樓的所有人，近幾周來利用商業抵押擔保證券（CMBS）作抵押，籌得30億美元為債務再融資。這使得今年在CMBS市場中，單是與紐約商辦相關的融資金額，已升至110億美元；美國證券化市場的商辦融資規模，則達到2021年來最高水準，而那是在聯準會（Fed）啟動升息以前。

對地產開發商與重度依賴企業稅收的紐約市而言，重要的是，投資人開始願意投資非地標級資產，包括一些較老舊的辦公大樓。他們視此為高出租率摩天大樓市場終於回溫的跡象。

美銀策略師陶德指出，開發商今年來已取得逾20筆僅以辦公大樓作為抵押的CMBS融資，多於去年的八筆，以及前年的零筆。

其中，黑石集團5月取得8.5億美元貸款，其中逾6億美元來自CMBS，以此與開發商Fisher Brother合作投資第六大道1345號，未來法律事務所Paul Weiss將以每年約8,100萬美元，在此承租辦公室。另外，蘋果位於賓州車站對面的紐約辦公室所在大樓，也由屋主Vornado籌措4.5億美元再融資。

這些交易顯示，紐約市的辦公室債務市場趨於穩定，投資人為開發承作擔保的意願也逐步擴大。

Fortress資產抵押證券主管李維拉，將此趨勢歸因於企業要求員工返回辦公室上班的政策。

根據不動產顧問業者世邦魏理仕（CBRE），隨著大企業在紐約市擴張，可出租的辦公空間持續縮減。曼哈頓中城區的可出租率，今年第2季年減18.2%。

在此同時，根據紐約大都會運輸署（MTA），周間地鐵使用量正在回彈，每日平均有400萬人次付費搭乘，來到疫情前的72%。

私募股權業者KKR不動產抵押貸款主管賽勒姆說，「投資人觀察到空屋率下降、淨出租率上升趨勢，認為部分市場可能已經觸底」。