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日圓續貶帶旺日本房市 飯店、公寓成為外國投資人新寵

投資人今年依然看好日本房地產市場,圖為東京市區的公寓大樓。歐新社
投資人今年依然看好日本房地產市場,圖為東京市區的公寓大樓。歐新社

投資人今年依然看好日本房地產市場。儘管日本央行3月進行17年來首度升息,但資金依然容易取得。大量外國觀光客、員工重返辦公室,再加上租金持續上揚,進一步提升這些投資人的樂觀看法。

日經新聞報導,房地產公司仲量聯行高級研究主管大東佑人(Yuto Ohigashi,音譯)表示,相較於倉儲,日本的飯店和公寓大樓預料今年迎來火熱行情,較低槓桿操作的投資人預期扮演主要角色,包括主權財富基金與公共退休基金。他說,這類投資人較不受利率影響、有更多餘裕把資金部署在海外房地產。他說,日本房地產投資總額在2023年達3.4兆日圓(223億美元),今年可望達到同樣的水準。

美國持續通膨,加上貨幣緊縮政策延長正衝擊金融市場,但日本房地產市場預期能安然應付這些挑戰。

三菱日聯信託銀行(MUTB)分析師船久保善一(Yoshikazu Funakubo,音譯)表示:「美國不快速降息實際上有利於日本房市。」他說,如果美國快速降息,那麼日本市場的吸引力就會消退。拜低利率所賜,日本房地產市場去年成長4%,力抗全世界房地產投資遽減44%的情勢。

根據仲量聯行的數據,外國投資人通常佔日本房地產投資的20%至25%,而且他們通常是口袋夠深的大型投資者,例如新加坡主權財富基金新加坡政府投資公司(GIC)去年從黑石集團手中買下一個大型倉儲投資組合,以及挪威政府退休基金在2020年收購三菱地所的東京總部大樓。

日圓匯率也將是關鍵。瑞穗證券高級信用分析石齊齊崎晃士表示,外國投資人通常會把貶值的日圓視為利多。日圓疲軟使日本房地產在以美元計價後變得相對便宜。此外,日圓貶值也帶動入境觀光並提高飯店產業的獲利。日圓兌美元匯率近期已觸及34年低點。

儘管外資投資在去年下半年劇減,但今年首季又熱絡起來。KKR出資的不動產投資信託在2月以大約2,200億日圓,從Logisteed收購29間倉儲投資組合;Alyssa Partners則以215億日圓從雅詩閣公寓信託(Ascott Residence Trust)和Hotel WBF收購飯店物件。

貝萊德1月收購了在東京和橫濱的公寓大樓,沒有公開金額。

此外,辦公室的需求上升,東京辦公室閒置率在3月降至三年低點的5.47%。公寓租金也在上漲,反映人們以租代買。東京地區的公寓價格正處在歷史高點。

房地產 投資人 日本央行

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