美房市降溫 Fed打通膨奏效

聯準會（Fed）今年來連續升息已造成美國房市景氣下滑，由於高抵押貸款利率削弱了需求，美國11月住宅銷量以創紀錄的速度下滑，但這正是Fed希望見到的效果。房市降溫可能有助美國未來一年減少經濟活動，並壓低通膨。

華爾街日報報導，通膨的頑強程度迫使Fed今年政策轉向，一連升息七次，把聯邦資金利率目標區間調高到4.25%~4.5%，美國30年期房貸固定利率也跟著從3月的4%左右升到今秋的7%；近期回落到6.3%。另據房貸銀行家協會（MBA），購買中位數價格房屋的每月須繳房貸金額已比今年初大增43%。

較高的利率會抑制支出、企業聘僱與投資，進而控制通膨。對利率敏感的房地產業往往首當其衝，但今年房市降溫速度和程度，讓長期市場參與者也感到震撼。

然而，這可能對壓低通膨帶來強而有力的效果。在先前租金和房價大漲下，居住項目也大幅度推升通膨。在美國，居住項目占消費者物價指數三分之一，並占個人消費支出（PCE）物價指數的六分之一，後者是Fed偏好的通膨指標。

如今美國房價下跌、租金成長幅度大幅放緩，讓居住項目有望在明年大幅減少對通膨的貢獻，這是Fed官員預期明年底的通膨年增率降到3.1%的原因之一；相形下，當前的通膨率落在6%左右。

房市買家近來屢屢展現觀望態度，而已鎖定低利率的賣家售屋理由也不多。11月成屋銷售連十個月下滑，改寫史上最長連跌紀錄，而房利美和高盛的經濟學家預測，明年成屋銷售將不到400萬戶，比2006~2011年的房市泡沫破裂的水準還低。

租金成長也已趨緩，因過去兩年建立家庭的熱潮似乎告一段落、公寓新戶供給達到40年來高點。

RealPage房市經濟學家帕森斯指出，租屋需求通常會在春末進入大學畢業季時增加，但今年卻沒發生，「我們從沒見過這種情況，就業成長如此之快，但任何類型的居住需求卻這麼低」，可能是因新冠疫情「提前」釋放未來的需求。