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升息讓房市急凍是好是壞?彭博:短期舒緩、長期痛苦

美國聯準會(Fed)拚了!15日一口氣升息3碼,把基準利率上調至1.5%至1.75%,是近30年來最激進緊縮。 歐新社
美國聯準會(Fed)拚了!15日一口氣升息3碼,把基準利率上調至1.5%至1.75%,是近30年來最激進緊縮。 歐新社

摘要

1. 房市降溫中!聯準會加速升息,帶動美國30年期固定房貸平均利率飆破6%,Compass、Redfin等房地產經紀公司都在裁員。

2. 再融資需求下滑至逾20年來低點,預計美國成屋銷量將比去年降6.7%。但建材短缺、房市供需基本面失衡等影響下,房價仍下不來。

3.《彭博》指出,房市需求降溫,恐導致貸方以及建屋業者裁員,但千禧世代將大量投入買房,恐怕無法滿足未來需求。

通膨居高不下,美國聯準會(Fed)拚了!15日一口氣升息3碼,把基準利率上調至1.5%至1.75%,是近30年來最激進緊縮。升息幅度符合預期,帶動美股隨之反彈。

另一方面,房市因升息「鷹浪」來襲,急遽降溫。從5月CPI數據公布以來,美國主流的30年期固定房貸平均利率就持續攀升,已經飆破6%。利率攀高,導致房貸需求銳減。

不過,房價能就此被打下嗎?《彭博》評論甚至指出,長期來看,房市轉冷會引發更多失衡。

房屋需求趨緩中,但房價仍有撐

Compass、Redfin等房地產經紀公司都在大舉裁員,前者裁員10%、後者裁員8%。這是因為抵押貸款利率上升,加上通膨擠壓收入,導致房屋銷售不如預期。Redfin上個月的房屋需求,比預期低了17%。

根據《彭博》數據,美國30年期固定房貸平均利率超過6%,讓再融資需求下滑至逾20年來低點,比疫情高峰足足少了80%。除了裁員,Compass也把招聘、擴張與併購活動暫停至今年底。

Redfin執行長科爾曼(Glenn Kelman)坦承,房地產繁榮期間大幅成長的部門,受到最嚴重衝擊。現在沒有足夠工作分派給房仲和後勤人員,許多協助交易的工具已完成建構,所以工程師的需求也減少。另外,公司將縮減用於分析和用戶研究的支出。

房地產網站Realtor.com最新報告預測,今年,美國成屋銷量將比去年下降6.7%,景氣出現明顯轉折。可是,房價仍會上漲6.6%,而且高於原預測的2.9%。

美國銀行(Bank of America)指出,美國房價之所以沒有跟著降價,是因建材嚴重短缺、價格飆升,推升建屋成本;《富比世》則報導,房市供需基本面失衡,也是支撐房價居高不下的因素。

短期舒緩,長期痛苦

提高貸款利率雖有望緩解通膨,壓低過熱房市,但同時是金融諮詢公司Peachtree Creek Investments創辦人的彭博專欄作家孫康納(Conor Sen)分析,未來長期住房供不應求,恐因此惡化。

擔憂在於,接下來10年會有數以萬計千禧世代投入買房,屆時,需要建造更多房屋滿足需求。可是,經濟活動現在就開始緊縮,推高失業率,那控制住通膨後,反而更難重振房市運作。

例如,貸款專員被解雇後,或許轉行到銀行等其他產業,就算房貸利率明年有辦法回落至4%,貸方也不可能馬上找到人力,填補供應端缺口;不僅如此,整個建屋關聯產業,都正在跟減少人力與需求下滑拔河,木材、油漆、窗戶、車庫門、電器業者皆然,若現在裁員,未來建屋速度就更慢。

孫康納指出,此時此刻,通膨是白宮、國會、消費者、聯準會的首要優先處理事項,衝擊今夏房市也是別無他法。然而,拉高房貸利率與減少恐慌性購買,或許能緩解短期失衡,卻無助於解決更多房屋的長期需求。

參考來源:BloombergNYTForbesMansion Global

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美國 通膨 房地產 聯準會 Fed

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