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美REITs收益大減 日資撤離

2018-11-03 02:23經濟日報 編譯鍾詠翔/綜合外電

在美國經濟復甦早期階段,日本投資客是帶動美國不動產投資信託(REITs)一大主力,但如今同一群人拋售這些股票,導致美國REITs市場面臨的問題更顯嚴峻。

華爾街日報報導,不動產研究機構Green Street Advisors的數據顯示,日本REITs基金集中投資美國,兩年前管理總資產達到680億美元,占美國REITs市場的比率達7%。

然而,2016年起這些日本基金拋售逾半持有部位,原因是收益大幅下滑,投資人變現,基金集資難度也提高。Green Street表示,9月這些投資人掌控的資產為310億美元,占美國市場4%。

日本投資客與美國REITs的關係大起大落,凸顯日本投資人會突然進出市場的特性。

日本人在1980年代末狂買紐約洛克斐勒中心、加州高爾夫度假村Pebble Beach等美國房地產。後來市場崩盤,他們馬上180度轉彎。

Gamco投資人公司分析師塞克斯表示,再度出現「羊群效應」,日本市場獨一無二,時斷時續,有些輪動甚至非常劇烈。

美國REITs股票價值長期疲軟,尤其是和這些公司若在市場出售房地產時的價值相比,價差更明顯,日本資金撤離顯然是原因之一。Green Street的資料顯示,涵蓋辦公大樓、購物中心、公寓的主要REITs領域價差逼近13%。

2016年全球REITs基金的報酬率一度飆上26%,部分原因是REITs的表現不俗,以及美元兌日圓升值。

但後來REITs的表現不如股市與民間不動產市場,譬如去年富時Nareit全股權REITs指數漲4.5%,而美股標普500指數的漲幅達到19%。

去年日本金融廳(FSA)也批評金融服務商品太過重視每月報酬,而非財富成長,此舉抑制REITs基金集資活動。日本金融廳等同美國證管會(SEC)。

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