美伊戰火波及／股市震盪房市急凍 杜拜資產重新定價

中東戰事延續多久，仍在未定之天，不過，身在暴風圈中的杜拜，整體金融市場已經呈現「結構性震盪」。從股市、匯市到房地產，雖然市場仍具支撐，但交易活動明顯降溫，資金態度也轉趨保守。

在股市方面，波灣市場並沒有出現系統性下跌。市場觀察，杜拜與沙烏地股市初期震盪約3%到5%，其後逐步止穩，主要由能源類股撐盤。

Tellimer地緣政治風險及新興市場股票策略師Hasnain Malik認為，油價上升帶動能源企業表現，而金融與房地產類股受到壓力，但這並非顯示市場全面轉空，而是反映風險重新定價的過程。

匯率雖穩 資金使用成本卻上升

匯市方面，由於迪拉姆與美元維持掛鉤制度，短期內並未出現劇烈波動，使表面匯率維持穩定。然而，市場人士指出，在資金流動趨於保守、外部不確定性升高下，金融體系的流動性成本與資金調度壓力已明顯增加。換言之，匯率雖然還穩定，但資金「使用成本」正在上升。

其中房地產市場的變化更為明顯。在去年，杜拜房市曾創下交易金額9170億迪拉姆（約2500億美元）的歷史新高，但統計顯示，戰事爆發後，杜拜房市單周成交金額由約207億迪拉姆大幅下滑至103億，跌幅接近5成，買氣明顯降溫。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出，海外房地產本質上屬於波動性較高的資產，一旦地緣政治風險升高，資金調整速度往往快於預期。尤其杜拜過去吸引的投資族群中，部分屬於短期配置或高流動性資金，在市場不確定性升高時，買盤觀望情緒更為明顯。

國際銀行 上調對中東風險權重

從當地市場觀察，交易節奏也出現變化。杜拜大型房仲機構fäm Properties執行長Firas Al Msaddi表示，戰事發生後，許多原本已進入談判階段的交易延後甚至暫停，買方決策時間拉長，市場進入觀望期。不過他也強調，目前並未出現恐慌性拋售，顯示房市仍具一定支撐力。

除了股市與房地產之外，債券與保險市場也開始反映風險溢價上升。銀行主管表示，近期海灣地區主權債與企業債的信用利差明顯擴大，部分企業發債成本上升了約0.5至1個百分點，顯示投資人對區域風險要求更高報酬。

在銀行體系方面，資金態度轉趨保守有跡可循。國際清算銀行（BIS）近期報告指出，在地緣政治風險升高情況下，全球銀行對跨境授信普遍採取更審慎態度，特別是在中東衝突相關區域，貸款條件與風險評估明顯收緊。多家國際銀行已上調對中東地區的風險權重與資本配置要求。

投資考量 更在意能否安全進出

從資金流向來看，市場分析，目前尚未觀察到大規模資金撤出中東市場，投資人多採取延後決策與暫停新投資的策略，等待局勢進一步明朗。這使得市場呈現交易量下降，但價格尚未全面修正的狀態。

整體來看，中東戰事對市場的影響，並未演變為全面性危機，而是透過股市震盪、資金流動轉趨保守與房市交易急凍等形式逐步反映。市場雖未崩盤，但明顯正在向下。

對投資人而言，這樣的變化意味著，過去以報酬為主導的投資邏輯，正逐漸被風險與流動性考量所取代。當不確定性成為市場常態，資金不再只是尋找收益，而是更在意能否安全進出。