東京房價不到台北一半！009817不只用萬元當房東、還有J-REITs穩穩配4%

根據日本國土交通省最新數據顯示，日本都心地區的不動產外資佔比已達7.5%，且呈現持續增加趨勢，而在所有海外投資者中，台灣投資人的佔比高居第一。

國泰投信於記者會中，由董事長李偉正、總經理張雍川及大和資產管理執行董事永島俊太郎共同出席，針對日本不動產市場展望、政策影響及國泰投信2026年營運藍圖進行深度分享。

日房評價仍具吸引力 大和資產預測2026年底東證REITs指數達2100點

針對市場關注日本不動產的漲勢是否延續，大和資產代表表示，2025年市場表現優異，漲幅達22%，預計到2026年底東證REITs指數（TOPIX REITs Index）有望達到2100點的水準。

雖然換算年成長率可能回測至約5%左右，但從基本面來看，日本不動產的租金仍持續上揚，且目前的NAP（淨資產價值比）約為0.95，低於過去平均1.1的水準，顯示股價相對資產價值仍有追趕空間。

此外，大和資產指出，日本國內不動產每半年的鑑價尚未完全反映近期不動產價格的升幅，隨著未來資金持續湧入，NAP數值有望進一步提升，對市場前景持樂觀態度。

高市早苗政權動向受矚 專家：政策具備間接利多

對於日本首相高市早苗是否針對外國人投資不動產進行限制，大和資產說明，目前日本政府正處於評估階段，首要任務是整理外國持有人的國籍資訊，尚無具體限制政策出台。

市場相信，即便未來有相關政策，也是為了讓不動產金額更趨穩定。

高市早苗的政見核心在於刺激經濟與活絡市場，這對不動產與股市均具備間接利多，預期外資仍會持續流入日本，呈現長期穩定的成長趨勢。

台股站穩3萬點 建議資產配置「631」原則

面對台股近期站上30000點大關，國泰投信總經理張雍川表示，2026年全球經濟展望樂觀，建議投資人資產配置比例可採「股票6成、債券3成、REITs 1成」。

他強調，REITs是降低投資組合波動的優質工具。此外，針對台灣REITs法案（投信投顧法修正案），張雍川指出目前已列為行政院與公會的優先法案，有望於今年完成三讀落地。

匯率走勢趨穩 009817成為跨海收租利器

針對投資人擔憂的匯率風險，李偉正董事長分析，2026年美國經濟仍強，雖有降息預期，但兩者權衡下，台幣兌美元匯率將進入相對平穩的一年。

日圓部分，在大和資產的專業管理下，國泰日本不動產（009817）透過內部成長（租金調升）與外部成長（優質標的收購）雙軌並進，提供4%至5%的配息水準，是追求長期穩定成長的投資人首選標的。

※免責聲明：本文僅為個人觀點與紀錄，而非建議。投資人申購前需自行評估風險，詳閱公開說明書，自負盈虧。