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買房自住和存股0050...哪個投資報酬好?小畢「兩者不是二選一」:安心感無法取代

買房自住和買股票,投資目的稍有不同。買房示意圖/聯合報系資料照
買房自住和買股票,投資目的稍有不同。買房示意圖/聯合報系資料照

許多人存了一筆資金後,會開始思考要把這筆資金作為頭期款拿去買房,又或者拿去買股繼續租屋比較好呢?

首先買屋的成本除了一開始的頭期款和相關費用外,還包含了之後每年的房屋稅,地價稅,保險和維修等,另外還有裝潢費,家電和傢俱費,至於租屋的成本主要來自未來房租的不確定性,和居住的不穩定性,好處就是不需要承擔房價下跌的風險。

如果要買房自住的話,這時就必須考慮所謂的機會成本,而最常和買股拿來比較,我統計了從2004年到2023年共20年,房地產報酬採用信義房價指數,股票則是投資0050,從結果可以看到房價和0050的相關性並不高。

例如2008年0050下跌了45%,但台灣平均房價只下跌了0.6%;2011年0050下跌了19%,台灣平均房價反而還上漲了10%;另外2022年0050下跌了22%,台灣平均房價卻是上漲了將近8%。

以相關係數來說,我們可以看到台灣房價報酬和0050報酬的相關係數只有0.33,算是低度相關,以波動性來看,0050的報酬標準差是24%,但台灣房價的報酬標準差則只有6%,這代表持有房地產漲跌較不受股市的影響,此外房價的波動也比投資0050小得多,那買房還是投資0050的報酬比較好呢?

假設投資人從2004年開始投資0050,到了2023年的年化報酬率是8.4%,而投資房地產台灣平均房價的年化報酬率則是6.8%,0050的年化報酬率明顯勝出,就算考慮各縣市房價的話,可以發現就算是年化報酬率最高的新竹和台中,都還是輸給0050。

但前面的結果是建立在現金買房的狀況下,事實上買房通常會貸款,如果以貸款8成來說,等於買房是5倍槓桿,所以實際狀況和投資0050相比,結果又是如何呢?

假設今天有200萬,購買總價1000萬的房子自住,貸款800萬元,以貸款年數30年和利率2.2%計算,每個月房貸為30376元,每年的房屋稅,地價稅和火險地震險以15000元計算,一開始的傢俱家電和裝潢假設100萬元,5年後按照過去台灣平均房價年化報酬率計算,房價會變成1390萬元,扣除20%的房地合一稅,4%的仲介費等相關費用後,淨獲利為257萬元,加上一開始的頭期款200萬和這5年已償還的房貸本金99萬元,最後淨資產為556萬元。

至於如果把買房頭期款200萬元和傢俱家電裝潢的100萬元,共300萬元投資0050,然後繼續租屋,假設每個月房租是15000元,所以每個月本來買房的房貸30376元扣掉房租剩下15376元後,定期定額購買0050,5年後的總資產為571萬元,在第10年後自住買房的總資產開始勝出,這是因為房地產槓桿的關係,但是到了第25年後,由於房地產的槓桿特性開始下降,變成投資0050的總資產勝過自住買房,到了第40年,投資0050的總資產勝過買房自住27%。

這是否表示你應該投資0050然後永遠租屋呢?事實上買房自住絕對不是為了獲得比投資其他資產更好的報酬,而是除了擁有居住的安定感外,持有自住房30年應該比持有股票30年簡單的多,因為你不會天天關心房價,相對於股票,一般人比較能獲得自住房帶來的資本利得。

事實上買房和買股本來就不是二選一,如果今天將買房傢俱家電和裝潢的100萬元,減少到50萬元,另外的50萬元投資0050的話,可以看到40年後總資產比單純買房自住多了1259萬元,當然自住房要等到賣房那一天才可以享受到房價上漲的好處,但是住在自己房子這幾十年的歸屬感和安定感,也是金錢買不到的。

◎本文內容已獲小畢投資筆記授權,原文出處於此;未經同意禁止取用轉載。

※免責聲明:本文僅為個人觀點與紀錄,而非建議。投資人申購前需自行評估風險,詳閱公開說明書,自負盈虧。

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