房價498萬經過23年後漲到一千萬…很驚人？ 專家曝真相：總報酬率輸給0050

房市有個熱點新聞，在某網路討論區裡，有位不知名網友表示，自己看了23年的房子，還是買下了當初看的第一間房。

先前房價498萬元，但23年後已經漲到1000萬元，感嘆當初沒有跟家人借頭期款，現在回想應該「放下臉皮開口剩下的不足」。

表面上，房價從498萬漲到1000萬，感覺好像漲很多，當初不買實在是太傻了。

但23年漲1倍真的很多嗎？今天阿宅就介紹一下投資報酬率怎麼看，才不會掉進數字陷阱。（未列入自住之設算租金收益，亦未計算稅金及各項維護支出）

這間房先前房價498萬元，23年後漲到1000萬。暫不考慮各種稅負成本。23年累積報酬率是100.8%(註1)。看起來超高的。

但這是用23年賺到的總報酬率，若轉換成每年的報酬率。年化報酬率其實只有3.08%(註2)。還比不上0050台股ETF的平均年化報酬率5.7%。

編按：0050的年化報酬率採用定期定額投資方法，期間為掛牌2003年至2023年3月，於每個月最後交易日買進5,000元定期定額。

如果考慮每年都要繳的地價稅、房屋稅，定期支出的房屋維護成本、以及賣掉要繳的土增稅之後，報酬率還會更低。

如果考慮房貸槓桿運用，以自備款150萬算，不考慮稅及維護成本的槓桿後報酬率，可以提升到5%(註3)，但一樣比不上0050台股ETF的年化報酬率。

所以，23年讓房價從498萬變1000萬，真的不算太高。投資要看的是資金運用效率，要換算成年化報酬率之後，再跟其他投資綜合比較，千萬不要看到數字很大就覺得賺到了喔。

註1：累積報酬率=(期末價值-期初價值)/期初價值=(1000萬-498萬)/498萬=100.8%

註2：年化報酬率 = (期末價值 /期初價值) ^ (1 / 投資年數) -1=(1000萬/498萬)^(1/23)-1=3.08%

註3：槓桿後報酬率=資產報酬率+(貸款金額/自有資金)x(資產報酬率-貸款利率)=3.08%+(348萬/150萬)x(3.08%-2.25%)=5%

註4：另外用概估的方式，抓了一下內部報酬率IRR。非原文內容，故不寫入本文，若每年設算租金9.96萬，IRR為4.57%

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※免責聲明：本文僅為個人觀點與紀錄，而非建議。投資人申購前需自行評估風險，詳閱公開說明書，自負盈虧。