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獨/央行打炒房新制上路 新版教戰守則出爐提三大配套

央行打炒房新制上路,提出三大配套措施。圖/本報資料照片
央行打炒房新制上路,提出三大配套措施。圖/本報資料照片

央行第六波打炒房新制14日上路,據指出,國銀已收到央行最新版教戰守則,為釐清灰色模糊地帶和外界疑慮,央行此次特別提出三大配套,其中除了為「先買後賣」的換屋族訂定協處條款之外,最引人矚目的就是為二戶房貸開了「例外條款」,亦即,如果子女名下的第一筆房貸,是為了幫父母買房而當借款人的話,那麼子女若要為自己的房子辦理新青安來貸款,將不受到央行的「二房」限制,亦即,仍可借到8成貸款,同時新青安包括5年寬限期、利率1.775%等條件,全都可以適用。

但除了為「二房」管制開上述的善門,若是三房、豪宅的話,就沒有這種例外了。央行官員說明,在新青安房貸的適用上,之所以特別對「二房」管制有例外規定,是因為先前曾有案例,年輕的兒子因為年老的父母想要買房,但父母年紀已70歲,被銀行拒絕作為借款人,因此改由子女出面作為借款人,但房子實際上是由父母使用,並在父母的名下。

如今兒子結婚,想要有自己的房子,若因為幫父母的房子作借款人,使自己沒辦法辦新青安,對兒子也不公平,因此央行這回才特別訂定新的「例外條款」,倘若兒子或配偶名下沒有房子,即使先前已經為父母揹了一筆房貸,仍可以申請新青安,且條件不會打折扣,有寬限期、利率也可適用1.775%,否則的話,一般二戶房貸利率要2.475%(央行與銀行的『默契價』)足足比青安多了70個基點。

至於豪宅貸款,央行此次也明訂,倘若借款戶辦理新青安,不論是三房,或是豪宅戶,都必須符合央行的管制規定,不會再給上述像「二房」的例外。舉例來說,倘若35歲的大明,在新北市買了一戶5千萬的房子,由於新北市4千萬元以上,就視同「豪宅貸款」,要受到成數最高不能超過4成限制,而且不能有寬限期,此外,央行和銀行之間也有豪宅的默契價,比照「三房」利率必須從2.595%起跳。

至於貸款金額,即使大明為了5千萬的房子,辦了新青安,但除了40年期的還款期限之外,其他的條件,包括1.775%利率、5年寬限期、借款成數最高8成,實際上完全用不到。以借款成數為例,豪宅貸款,最多只能借房屋總價的4成,因此,只能借款2千萬元,若新青安這裡拿1千萬元,銀行其他房貸仍只能再給1千萬。

行庫主管則指出,儘管央行在規定上,對三房、豪宅的貸款戶能否申請新青安,回歸到銀行自行審查,但為了避免麻煩,這類申請案,行庫會以快卡到銀行法第72條之2上限、額度不夠等理由婉拒,免得到時被外界質疑豪宅貸款用新青安當破口。

除了上述的新青安申辦是否受到央行的二房、三房、豪宅等各類管制措施,央行給予明確界定之外,另外二大措施,則和「先買後賣」的換屋族協處措施,與「不溯及既往」的定義有關。

根據央行在新版的「問答集」教戰守則,央行已明文列示換屋族的配套,可透過向銀行簽下切結書的方式,保證在一年內賣掉現有房屋,在買新屋時就可不受「二房」的6成限制,成數可借到8成以上,但所謂的賣屋,是要求一年內,連同出售、完成產權移轉登記、清償債務並塗銷第一戶房貸抵押權,四大程序都要走完,而且在簽下切結書時,也要向銀行保證,屆時不會透過向其他銀行「轉貸」的方式賴皮。倘若一年後沒有賣屋,視同違約,銀行將立即收回貸款成數差額、並追溯至撥款日起來計收罰息、加收以轉貸方式規避切結事項的違約金。

對於「不溯及既往」,央行亦明確提出時限,只要是在今年6月14日之後的新申請案件,才需要用央行對第二戶房貸最高成數只能6成的規定,在此之前的申請案,成數仍能到非受限的,亦即8成的成數。

對此銀行業者認為,雖然央行以一年為期,讓換屋族去賣房,但一年內要能談妥令換屋族滿意的價格,找到新買主,仍不無變數,但現在央行已經擺明態度,換屋族也只能照著作,因為央行認為,若一直留著舊屋,就代表換屋族已不只是想換屋,而是想「持有兩間房子。」業者坦言,倘若不想趕著在一年內賣房,除非換屋族買的是非受限區的房子,否則的話,就會受到第二戶貸款最多只有6成的限制。

央行

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