【專家之眼】「屋」不盡其用 何來居住正義？

政府近期研議調整租金補貼，傳出補助戶數可能減少，部分補助金額甚至面臨縮減；另一方面，社會住宅興建進度未如預期，包租代管又發生業者財務危機。這些現象說明，居住正義若只靠發補貼、蓋社宅，終究緩不濟急；解方是讓更多房屋進入租售市場，做到「屋盡其用」。

社宅從盤點土地、規畫、招標到完工，往往需要多年，短期內難以滿足龐大的居住需求。政府原訂目標若無法達成，應誠實檢討，而非不斷調整計算方式。除了盤點適合興建社宅的公有土地，也應清查閒置或低度使用的公有宿舍，整修後辦理出租，或委託專業機構經營，較能快速增加供給。

租金補貼雖可減輕租屋族負擔，卻不是人人有獎。租金補貼應補給有實際居住需求、真正需要協助的人，政策要「雪中送炭」而非「錦上添花」。資源有限就應設置合理的所得與財產門檻，優先照顧經濟弱勢、離鄉工作者及育兒家庭。若因預算不足必須調整戶數或金額，也應採漸進方式並設緩衝期，不宜一次大幅縮減，以免租屋家庭措手不及。

至於外地求學學生是否補助，則應考量父母或實際負擔者的經濟能力。學生租屋費用多由家庭支出，不宜只以學生本人所得判斷。政府也應督促學校擴充或改善宿舍，避免把校舍不足衍生的負擔，全部轉嫁給租屋市場及納稅人。年輕婚育家庭的需求更應受到重視，房租與房價過高，正是不敢婚、不敢生的重要原因。對育有子女的租屋家庭，可依子女數及所得條件加碼補助，並搭配租稅優惠；這不只是住宅政策，也是人口政策。

包租代管方向值得肯定，可以協助不熟悉修繕、收租與管理的房東，降低出租門檻。然近期有業者發生財務問題，顯示主管機關及住都中心的風險控管仍有不足。代管業者經手大量租金、押金及補助款，應建立履約保證、資金專戶、定期查核及退場接管制度。與其出事後補破網，理應事前做好防弊機制。

但社宅、租補與包租代管仍是治標，居住正義的核心在於擴大房屋供給，尤其是引導都會區閒置空屋回到市場，真正做到「屋盡其用」。政府可建立差別稅率，自住住宅維持合理負擔、合法出租並完成申報者給予更明確的租稅優惠；長期閒置的非自住房屋，則提高持有成本。當出租的實際成本低於空置，屋主自然更願意釋出房源；若選擇出售也能增加市場供給，有助於平抑房價。

政府應完善租賃登錄及查核制度，租金補貼若被房東轉嫁成漲租工具，或出現虛假租約、冒領補助，就應依法查處；否則補貼愈多，租金反而上漲，最後只是由全民納稅共同承擔更高的租金成本，政策美意盡失。地方政府規畫勞工住宅、可負擔住宅，企業也願意興建員工宿舍以留住人才，中央應樂觀其成。只要有居住安全、轉售牟利或管理上的疑慮，就透過修法、限售及監督機制解決，而不是處處設限。中央、地方與民間都應成為增加供給的力量。

居住正義不是讓政府包辦每一間房，而是讓想租屋的人租得到、租得起，想買房的人看得到希望。租補要雪中送炭，空屋要回到市場；社宅要加速、租補要精準、代管要防弊、公私要合作。唯有從「補貼需求」進一步走向「擴大供給」，讓每一間房屋發揮居住功能，才可降低租金與房價，讓年輕人住得起、買得起，敢婚且敢生。