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【專家之眼】囤房稅2.0是為選票客製的假正義

「囤房稅2.0方案」意旨在於提高多屋者持有房屋的負擔。本報資料照
「囤房稅2.0方案」意旨在於提高多屋者持有房屋的負擔。本報資料照

居住正義不是巧克力,不能放入精美的包裝盒、繫上鮮紅的緞帶,用來討選民歡心。「囤房稅2.0方案」的本質,是大選的戰略布局;行政院在選前提出,有助於抵擋後續選戰期間,來自各方四射的居住正義砲火。但是為選票客製的居住正義,只怕是童話故事裏,巫婆拿來誘惑公主的蘋果。

房屋稅為地方稅,稅基為各地方稅捐稽徵機關,逐屋核定之房屋現值,稅率則由中央為統一性之規範。民國90年6月20日《房屋稅條例》修正公布,自住房屋稅率為1.2%;其他住家用房屋稅率,最低不得少於1.2%、最高不得超過2%。

103年6月4日稅法修正,自住房屋稅率維持1.2%;其他住家用房屋稅率,最低不得少於1.5%、最高不得超過3.6%,並授權各地方政府,得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。此一地方政府「可以」按戶數,於1.5% 至3.6% 之區間內,提高其他住家用房屋稅率之規定,即為「囤房稅1.0」版。

例如,台北市對於其他住家用房屋,在2戶以內者,課以2.4% 稅率;3戶以上者,課以3.6% 稅率。目前六都中,除新北市外,皆有囤房稅設計;一般縣市中,有5地施行囤房稅(連江縣、宜蘭縣、新竹縣、新竹市及屏東縣)。

「囤房稅1.0」上路後,房價漲勢依舊;各界多有對於修正囤房稅之倡議,但在財政部的保留態度下,並無進展。孰料行政院會於6日,倏然通過「囤房稅2.0方案」,預計明年7月1日實施。「囤房稅2.0」的修正方向為:加重其他住家用房屋之負擔,同時減輕特定住家用房屋之負擔。

在加重其他住家用房屋之負擔部分,主要做法:一、將1.5% 至3.6% 之差別稅率區間,提高為2% 至4.8%;二、原本按個別縣市歸戶計算持有戶數之規定,改為按全國歸戶計算;三、強制各地方政府,「必須」根據所有權人持有房屋戶數,訂定差別稅率。

在減輕特定住家用房屋之負擔部分,主要做法:一、對於單一自住房屋(本人、配偶或未成年子女全國合計持有房產為一戶),稅率從原本之1.2%,降至1%;二、對於出租且申報所得達租金標準與繼承取得共有之住家用房屋,原本適用1.5%至3.6%之稅率區間,調降為1.5%至2.4%之稅率區間。

檯面上,「囤房稅2.0方案」意旨在於提高多屋者持有房屋的負擔,促使多屋者出售房屋或使租屋市場透明化、釋出屋源;藉由供給的增加,希冀達成房價與租金下跌的政策效果。但基於以下兩點,上述政策效果,恐怕是一廂情願、不切實際的想像。

首先,持有房屋之報酬=持有時之租金+預期出售時之資本利得;持有房屋之成本=房屋折舊+貸款利息+稅費。房屋稅為稅費,在「其他條件相同」的情形下,增加房屋稅負擔,的確會提高房屋持有成本,而使持有意願下跌;但時空環境並非靜止不變,其他條件永遠不同。

當房價持續上漲時,房屋所有人預期出售房屋可獲得高額之資本利得,此一預期使持有房地報酬遠大於成本;稅費負擔的加重,不僅要「跟得上」、更要「高過於」預期資本利得的上升,否則並無法改變報酬大於成本的不等式,如何能使屋源釋出?其實,只要預期資本利得夠高,多屋者甚至願意放棄租金收入、空置房屋,以伺機出售,稅費的邊際調整,根本無濟於事。

第二,住家用房屋供給可以改變,根據租稅理論,對於供給可以改變的財貨課稅,稅負可透過減少供給、使價格上升的方式「轉嫁」;更有甚者,可能產生稅負增加1%、價格上升卻大於1% 的「超額轉嫁」情形。

應用在囤房稅的課徵,轉嫁的稅負,將使租金與房價上升,由租屋者與購屋者實際承受,不利於租屋居住者與初次購屋的年輕族群。據悉,財政部曾委託學者進行囤房稅與租金轉嫁之研究,但結果僅供內部參考。如果囤房稅的實施,確實能夠有效抑制房價,以納稅人血汗換來的研究報告,何必「蓋牌」?

居住正義 新竹

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