【專家之眼】為何以房養老早該廢除了？

隨著台灣的老年人口越來越多，而政府又不願意承擔起養老的責任，於是鼓吹以房養老，目前由15家銀行承辦。台灣的「以房養老」從2015年底開辦，截至2022年12月底，總共核貸6697件（平均一個月80件），額度378億元，季增4.4％，核貸金額只佔9.38兆房貸餘額的0.4％。此外，以合庫為首的8大公股銀行合計市占98.5％，民營銀行則意興闌珊。那麼，為什麼台灣的以房養老牛步化？是因為開辦不久或者宣傳不夠？其實都不是。

美國自1961年就出現全世界首筆逆向抵押貸款(Reverse Mortgages)，也就是「以房養老」。即使過了60年，業務推動一樣困難重重，逆向抵押貸款的比例仍非常低，只占傳統房貸市場的1%。全美逆向貸款的高峰在2009年（因為全球金融海嘯），申請案件11萬4692件，到了2022年，只剩下3萬2630件。可見，這是個不受歡迎的政策。為什麼呢？

第一，容易破壞親情。將心比心，也就是請父母轉換成孩子的角色。試想，父母把房子拿去抵押換來每個月1、2萬的生活費，在自己往生之後，這間房子通常會被銀行收走（除非孩子能還貸款）。孩子心想著：「老爸老媽都不要房子了」，孩子還會經常回去看父母嗎？再者，一旦父母往生，房子被收走，兄弟姊妹之間就失去了「共同的家」，這時候，兄弟姊妹要在哪兒團聚？兄弟姊妹的感情又如何維繫？此外，房子不只是不動產，更是一家人共同生活的記憶的載體。如果這間房子拿去「以房養老」，這些記憶必然隨著房子的被拍賣而流失，相信，這樣的結果不是孩子所想見的。

第二，怕不夠開銷。以房養老貸款金額通常只有房價的五六成。因此，「以房養老」能拿到的生活費很有限。據統計，2021年，平均每件核貸額度為582萬元。以貸款年限20年計算，每個月能拿2.425萬，但是在扣除應繳利息之後，最後幾年，實質每個月恐怕不到1萬元，領到的錢的購買力還會因通貨膨脹而大打折扣。

第三，以房養老的利息比正向房貸來得高。以目前來說，正向房貸，也就是買房，去年年底央行升息之後的首購利率為1.935%；而以房養老的貸款利率則為2.2 ~ 2.5%，北北基桃之外的房子，利率上看2.8% ~ 3%。換言之，利息支出可也是一大筆費用。利息越高，老人的損失就越大。

第四，會被綁死。以房養老的一大限制就是屋主不能自由處分其房產，有些情況更不能中途解約，而只能每月固定領個一、二萬元。一旦生了大病或者急需大筆現金，這時候怎麼辦？即使這時能解約，恐怕也救不了火。

第五，不能保證住到死。萬一申請人高壽而超過貸款年限，這時候，不只老人不再能從銀行領到錢，房子還可能被拍賣，因而被迫離開住了大半輩子的地方。真到那時候，是否還有錢租房子，租不租得到房子？都是大問題。

第六，可能因此喪失社會福利或醫療補助的申請資格。既然以房養老者都有「養老金」了，政府將不會救濟該名老人，這就造成了老人的兩難：沒有以房養老，沒有生活費；拿房養老，很可能被排除在救濟之外。

第七，銀行本身興趣缺缺。由於銀行必須面對國人壽命越來越長、房價和利率波動等的風險，因此，貸出去的錢能不能回本都是一個問題，這是為什麼承作以房養老的主要是公股銀行，畢竟這是政策性業務。

說穿了，以房養老就是政府為了卸責所想出來的昏招，成效很差、案件很少、徒增當事人困擾，還是早早廢除為妙！