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【專家之眼】城中城燒出政府管不好的老樓

高雄城中城屬嚴重的危老建築急需改建。圖/本報資料照片
高雄城中城屬嚴重的危老建築急需改建。圖/本報資料照片

政府為處理都市危險及老舊建築物,於2017年通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》(簡稱《危老條例》),提供大量的容積獎勵等誘因,確實有部分老舊建築重建。然最需要改建的如高雄城中城之類的嚴重的危老建築,卻難以適用,彰顯該條例的矛盾性。

921大地震發生前,建築法規較寬鬆,引用內政部說明,在1999年修法前興建的6層樓以上高風險建築物,仍有3萬6,200餘件,推估近1%的建築有安全疑慮,由於整合不易,加上獎勵不足,實務推動改建困難,而訂立《危老條例》。

該條例第一條明定:「為因應潛在災害風險,加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建,改善居住環境,提升建築安全與國民生活品質,特制定本條例。」由其立法目的看來,就是要解決如城中城這類的老舊建築問題。

距離《危老條例》2107年5月施行至今,已逾越4年之久,根據內政部統計,累計至今年9月底止,重建計畫受理數共有2,286案申請,重建計畫核准數則有1,783件,其中有379件已開工。

然而,這些危老都更案多集中在雙北地區,許多非六都縣市僅有零星案件,嘉義縣與連江縣甚至是掛0,申請案中台北市為744件,新北市為448件,占了全體申請案的52.14%;核准案件二直轄市也分別高達為560件與357件,比例高達52.80%。而且核准的面積偏小,僅在200坪上下。

從上述數據可知,危老都更案大都位於較富裕的地區,且核准多屬小型基地為主。真正需要都更的老舊大型社區因所有人數較多、產權複雜且資力較差反而難以成案,因危老重建案需全體所有權人同意才符合條件,一般的都更案也有八成的門檻,這類的老舊建築達成的可能性近乎為零。

城中城悲劇爆發後,又有包含桃園市長鄭文燦在內的政治人物高喊應提高容積獎勵,協助推動都更,避免憾事再度上演。惟現行的危老都更已提出極為優惠的容積獎勵及稅捐減免,其中容積獎勵最高可達原建築容積的1.3倍。

《都市更新建築容積獎勵辦法》等規範,提供相當浮濫的容積獎勵,諸如:結構不佳建築改建獎勵8-10%;鑽石級綠建築10%;無障礙設計5%;耐震設計10%;智慧建築10%;捐贈公設地;危老案還額外享有最高10%的時程獎勵。以台北市政府公告的已核准危老都更案為例,多數案件的總獎勵額度都在30%以上,獲得40%獎勵的案件也十分可觀。

即使有這麼誇張的誘因,都更意願仍相當有限,更何況城中城無法重建,實與容積獎勵多寡無關,就算提供二倍的容積獎勵也難以促成大面積的老舊都更案。

反觀,其他國家鮮少實施如此瘋狂的容積獎勵政策,如筆者前文所述,法國老屋改建完全沒有容積獎勵,還要釋出三成面積做為社會住宅,仍能推動都市改造。

現行的危老改建制度,只讓有錢人獲益。非但老舊大型社區無法重建,讓經濟弱勢族群永難翻身,亦創造公共安全風險;且提供過多容積獎勵,還創造又高又瘦的都更怪獸,滋生破壞市容與都市計畫等問題。

執政者是時候應好好考慮,是否該放棄以容積獎勵為基礎的都更制度了!?

高雄城中城 火災

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