【專家之眼】「房」不勝防？ 從德國居住正義看台灣

9月26日，在本屆德國大選的同一天，德國首都柏林舉辦了一場特別的公投，題目是是否贊成由政府徵收大型房企的房子，結果出爐，高達56.4％的選民選擇贊成。雖然公民投票的結果不會直接成為法律，但給柏林市政府帶來極大的壓力，做或不做？

之所以會有這個公投，源於柏林房租在近十年上漲的速度太快。根據不動產顧問公司瑞普萊坊(Knight Frank)的統計，過去十年間，柏林的房租翻漲超過二倍，高居全德各城市之冠。其原因很多，一方面新屋蓋得太慢，另一方面，柏林人口短短十年間，從333萬增加到366萬，大量的人口湧進來，自然推升了房租。但其實有一個更重要的原因，那就是房源掌控在少數幾家大型房企手上，才讓房企予取予求。

值得注意的是，原本這些房源不在房企手上，而是在柏林邦政府手上。既然在邦政府手上，政府自然能以較低的價錢租給人民，這也是在這之前的房租相當便宜的主因。然而，後來的變化卻是這些房產漸漸落入私人手上，而且為大型房企所買下。從這地方也可以看出，正因為柏林邦政府當初的決策失誤，才導致後來柏林漲得太快的房租，也才導致於今天的政府要收前政府留下的爛攤子，而柏林房客則深受其害。

所以，蔣經國總統說「錯誤的政策比貪污更可怕」，說的就是貪污是一時的，金額有限的，可以彌補的，而決策錯誤所造成的傷害卻是長久，而且可能永遠無法彌補和逆轉。那麼，公投倡議者所提出的方案是否有助於房租的穩定呢？對於這個問題，當然有不同的看法，而不同的看法其實是代表了不同的利益。

德國自民黨主席林德納（Christian Lindner）說，「只有增加住宅量才是對抗房租上漲的方法」，對於他的說法，我一半同意一半不同意。同意的是，增加供給對於抑制房租當然是必要的；但光是增加供給不能穩定租金，原因是新增的房子不會落入平民手上，而是會再次落入房企手上，於是，房企手上的房子越來越多，越能壟斷價格，而不可能減租。還在任上的德國總理梅克爾說：「確實需要更多住宅，並且應該對通過收取高額租金謀取暴利的行為進行打擊。

但是，徵收房地產集團的住房並不是緩解住房緊張狀況的合適方法。」梅克爾的前半句屬於好聽的空話，後半句則是避重就輕，「徵收大型房企的房子」之目的不在於緩解住房緊張，而是抑制房租；剛當選的柏林邦長吉菲(Franziska Giffey)說「徵收私人產業並不能創造更多可負擔房屋供應」，這種說法也不對。一旦依照公投的倡議，由柏林邦政府把房企手上的24萬套公寓買下來，同時繼續興建新房，那麼，房租怎麼可能不降下來？

林德納（Christian Lindner）還說，「這種強制徵收的行為損害了憲法關於保護私人財產的規定」，這種說法似是而非，徵收並非沒收，而是有償徵收，只要補償的價格合理，怎能算是損害私人財產？何況，究竟是大型房企的貪婪重要，還是柏林82.6％的租房家庭的居住正義重要？這不是一目了然的事情嗎？除非政治人物自己已經與房企利益捆綁在一起，那就沒話說。

而如今，西方的民主殿堂早已扭曲變形，成為了政客與商人勾結的屠宰場，因此，公投後的柏林邦政府會做出什麼決定，恐怕是不出所料。