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【專家之眼】「房」不勝防? 從德國居住正義看台灣

過去十年間,柏林的房租翻漲超過二倍,高居全德各城市之冠。路透
過去十年間,柏林的房租翻漲超過二倍,高居全德各城市之冠。路透

9月26日,在本屆德國大選的同一天,德國首都柏林舉辦了一場特別的公投,題目是是否贊成由政府徵收大型房企的房子,結果出爐,高達56.4%的選民選擇贊成。雖然公民投票的結果不會直接成為法律,但給柏林市政府帶來極大的壓力,做或不做?

之所以會有這個公投,源於柏林房租在近十年上漲的速度太快。根據不動產顧問公司瑞普萊坊(Knight Frank)的統計,過去十年間,柏林的房租翻漲超過二倍,高居全德各城市之冠。其原因很多,一方面新屋蓋得太慢,另一方面,柏林人口短短十年間,從333萬增加到366萬,大量的人口湧進來,自然推升了房租。但其實有一個更重要的原因,那就是房源掌控在少數幾家大型房企手上,才讓房企予取予求。

值得注意的是,原本這些房源不在房企手上,而是在柏林邦政府手上。既然在邦政府手上,政府自然能以較低的價錢租給人民,這也是在這之前的房租相當便宜的主因。然而,後來的變化卻是這些房產漸漸落入私人手上,而且為大型房企所買下。從這地方也可以看出,正因為柏林邦政府當初的決策失誤,才導致後來柏林漲得太快的房租,也才導致於今天的政府要收前政府留下的爛攤子,而柏林房客則深受其害。

所以,蔣經國總統說「錯誤的政策比貪污更可怕」,說的就是貪污是一時的,金額有限的,可以彌補的,而決策錯誤所造成的傷害卻是長久,而且可能永遠無法彌補和逆轉。那麼,公投倡議者所提出的方案是否有助於房租的穩定呢?對於這個問題,當然有不同的看法,而不同的看法其實是代表了不同的利益。

德國自民黨主席林德納(Christian Lindner)說,「只有增加住宅量才是對抗房租上漲的方法」,對於他的說法,我一半同意一半不同意。同意的是,增加供給對於抑制房租當然是必要的;但光是增加供給不能穩定租金,原因是新增的房子不會落入平民手上,而是會再次落入房企手上,於是,房企手上的房子越來越多,越能壟斷價格,而不可能減租。還在任上的德國總理梅克爾說:「確實需要更多住宅,並且應該對通過收取高額租金謀取暴利的行為進行打擊。

但是,徵收房地產集團的住房並不是緩解住房緊張狀況的合適方法。」梅克爾的前半句屬於好聽的空話,後半句則是避重就輕,「徵收大型房企的房子」之目的不在於緩解住房緊張,而是抑制房租;剛當選的柏林邦長吉菲(Franziska Giffey)說「徵收私人產業並不能創造更多可負擔房屋供應」,這種說法也不對。一旦依照公投的倡議,由柏林邦政府把房企手上的24萬套公寓買下來,同時繼續興建新房,那麼,房租怎麼可能不降下來?

林德納(Christian Lindner)還說,「這種強制徵收的行為損害了憲法關於保護私人財產的規定」,這種說法似是而非,徵收並非沒收,而是有償徵收,只要補償的價格合理,怎能算是損害私人財產?何況,究竟是大型房企的貪婪重要,還是柏林82.6%的租房家庭的居住正義重要?這不是一目了然的事情嗎?除非政治人物自己已經與房企利益捆綁在一起,那就沒話說。

而如今,西方的民主殿堂早已扭曲變形,成為了政客與商人勾結的屠宰場,因此,公投後的柏林邦政府會做出什麼決定,恐怕是不出所料。

柏林 房租 居住正義 公投

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