【專家之眼】調降公設比 就能讓房價下跌嗎？

近期內政部次長花敬群拋出調降公設比例，並認為將達到降價的效果。我國公設規範不完善，確實有必要全面檢討，不過對於房價影響相當有限。

過去內政部放任建築法規不斷放寬不計入容積項目，及地政法令常即配合修正予以測量登記，造成許多附屬建物、公共設施灌入坪數計算，增加消費者負擔，遭監委於2009年9月提案糾正。內政部經過二次修訂，自2018年起「屋簷」及「雨遮」無法以附屬建物辦理登記，即不計坪且不計價，僅「陽台」得以附屬建物辦理登記。

解決了附屬建物的問題，但公共設施卻仍未處理。首先，需先釐清的是，建築物許多公設（即「共有部分」），並非建商是強加設立的，而是法令明文要求強制要求，例如2003年蘆洲大囍市社區發生縱火案，造成16人死亡後，內政部在2005年修正《建築技術規則建築設計施工編》第95條明文，8層以上住宅建築各該層設置「2座以上」之直通樓梯達避難層或地面；6層以上之建築物，至少應設置1座以上之昇降機（電梯）通達避難層（第161條）；緊急昇降機間及特別安全梯應設置「進風排煙設備」（第102條），也就是所謂的「排煙室」；對於建築物多大面積應設一定的汽車與機車（或自行車）停車空間（第59條）等。

由於法令規定愈來愈多，使得新設立的建築物的公設逐漸增加，公設比就跟著提高了。法定公設加上不可少的機電設施、連通道、大廳、停車場、警衛室與管理室等，公設比就會超過25%，法定公設多的高樓層建築公設比勢必超過三成。並有不少新建案為了吸引消費者的眼光，還增設如游泳池、健身房、視聽室等設施，甚至有保齡球道、宴會廳、高爾夫推桿果嶺與籃球場等空間，更讓公設比居高不下。消費者自願選擇這樣的產品，就不該抱怨公設比過高。

面對高不可攀的房價，公共設施成為政府落實居住正義的工具，打算從停車位、車道下手。去年底行政院消保處公布預售屋契約修正重點，明訂預售屋買賣契約中之停車空間，係「約定專用」，非屬「專有部分」，無土地持份。

根據媒體報導，內政部研擬將車道不計入公設，讓沒購買車位的住戶不需負擔車道公設。不過這樣的做法也未必合理，未購買車位的住戶雖相對較不會使用車道，仍可能行經車道，搭計程車或搬家貨車至地下室電梯口，且大樓許多設施（管理中心、資源回收室、會議室等）設置在停車場樓層，也須穿過車道始能到達，完全毋庸負擔車道持分似未盡公平。張金鶚教授建議：依據停車場公設空間使用的面積按比例持分登記產權，應較為合理。

依照內政部做法，車道排除公設之列後，確實有助於降低公設比，不過降幅將相當有限，且是否合理將引發另一波辯論。更正要的是，將車道面積移轉至停車空間後，建商不可能自行吸收其開發成本，勢必會提高車位價格；倘車位價格過高，亦可轉移至房價上。此外，原屬公設的機車停車空間，按照內政部的修法方向，極可能朝向「約定專用」規畫，屆時將如汽車停車位的銷售方式，也將增加住戶的負擔。