劉學龍／平均地權條例是房市靈丹或毒藥？

號稱史上最重打房手段的「平均地權條例」修法草案春節前在爭議中三讀通過，代表房地產政策的利空出盡；此猛藥一出，加上信用管制，今年房地產市場將面臨量縮價修的局面。

在自由市場，價格是由供給與需求所決定，二○一九至二○二一年的貨幣寬鬆及產業回流帶來的資金浪潮，台灣股房市雙漲，交易量及價均衝上新高。我們身為產業的一員，樂見政府適時的出手抑制過熱的投資，把市場引導到健全發展。事實上，這兩年的房市已中箭三次，第一次是二○二○年底開始的四波選擇性信用管制、第二次是二○二一年七月上路的房地合一2.0、第三次為二○二二年的四次升息共二點五碼；房市經過這三箭的調節，已經明顯吹起寒風，而這次政府所修正的平均地權條例更可稱為正中紅心的一支箭。

此法案打著居住正義的旗幟，卻限制民眾買賣住宅產品，是否真有其正義可言？甚至在提出修正內容後，市場檢討聲浪不斷，後續增補很多附帶條款，不免讓人質疑在制定法律前是否思慮周全？抑或像補網的方式不斷的東補西補？而一開始政策所帶來的震撼程度，卻又因為這種補丁的作法，引發民眾疑慮到底政府堅持的路線為何？

盤點本次修法內容的五大重拳，其中檢舉獎金制度及炒作行為如何去認定？是否有足夠人力去查核事實？而最受爭議的限制預售屋換約轉售及管制私法人購屋，坊間的討論不外乎幾點：限制人民移轉財產自由是否違憲？全球都可見私法人購置住宅，為何台灣獨步全球首創許可制且限制持有年限？

先前的信用管制及接連升息，經濟環境的驟變，加上限制預售屋換約轉售的風聲，已將透過高槓桿操作不動產投資的買方掃掉一輪，市場走向健全的軌道。

針對備受爭議的管制私法人購屋，在房地產周期，一般只聽過開發許可制，尚未聽過這種針對住宅產品的「購買許可制」甚至限制移轉，限制人民移轉財產是否有違憲之虞，我們不在此討論；我們想釐清的是，是否其他國家實施過同樣政策？其成效為何？政府是否應先讓人民有知的權利？

另外，政府高喊居住正義，是要讓「人人有房住」或「人人買得起房」？一個正常且自由的經濟體，應該要以「人人有房住，並依自己的能力買房」為目標，讓「人人買得起房」基本上是不可行的。房價高漲引爆民怨的原因，不外乎民眾的薪資所得及存錢速度追不上房價漲幅。政府用盡腦筋壓低房價，不如檢討產業及城鄉發展失衡，提升薪資水平。當然，政府也應落實公共住宅或社會住宅制度，讓年輕民眾在社會住宅居住的日子可以儲蓄，讓他們未來更有能力購買房屋，畢竟在華人社會裡，「有土斯有財」的觀念根深柢固。

我們深知政府、房地產業界及民眾都不樂見房價高漲引發社會動盪，但一項政策在實施之前若沒有全盤考量各種情境，後續引發的動盪及整個產業鏈的衝擊可能更大。