劉學龍／房市進入衰退觀察期

股市動盪、升息循環，加上國內外經濟情勢看法保守，也連帶影響房市買氣，根據信義房屋發布的第四季購屋意向調查，看跌房價比率高過看漲，以及今年全國買賣移轉棟數勢必較去年量縮，筆者認為房市在第四季將進入衰退觀察期，尤其房價已到相對高點，接下來可以觀察房價指數和三十天銷售率，預期房價指數將緩漲，但銷售率應該明顯下滑，加上中央銀行仍在升息階段，以交易量縮的趨勢來看，預期最快明年上半年房價將出現鬆動，議價空間將偏向買方市場。

不過，我認為景氣循環乃是自然現象，應該用較健康的態度來面對房市，即使現在已進入衰退觀察期，但並非都不能買，反而此時更是自住民眾好好挑選的關鍵時間。

首先，鎖定具有交通建設可及性高的房地產，尤其是各捷運場站沿線、鐵道及快速道路交流道等，畢竟大台北地區捷運是相當重要的通勤交通工具。外縣市則是以高鐵、高速公路等交通設施為主；其次是生活機能，目標鎖定生活機能較成熟商圈，除了區域生活便利之外，穩定的人流消費也可維持區域的房市交易量。最後及最重要的是，在面對升息及物價上漲的同時，購屋者切記依據個人居住需求以及可負擔財務能力來挑選物件。目前正處房地產景氣循環高點盤整階段初期，預期最快半年後房價將出現鬆動，因此，自住民眾可趁勢利用這段時間，充實自備款，甚至預先試算好每月可負擔的房貸還款金額，等待房價鬆動便可以晉升「有房一族」。

由於現在房價處於相對高點，多數民眾擔心在房市景氣循環下買房，會買在高點，但若比較股市跟房市兩種投資理財管道，相較股市，房地產仍相對保值，而且修正幅度均較股市緩慢微小。前一波房市修正，也就是二○一四年以後，房價最高修正至兩成，多數落在百分之十至百分之十五，以目前房價走勢來看，漲幅都超過前一波修正幅度，自住民眾其實不用過分擔心現在買房是買在最高點，因為拉長時間來看，房價仍相對穩健。

筆者舉自身朋友的案例分享，二十多年前在捷運忠孝復興站附近買房，近期遇到建商想要都更，因處精華地段，土地容積率高，初步可換回比當初買進坪數還要多出許多權狀面積，甚至目前每坪市價比當初買進的單價還要多出一位數。而甚至近日有觀察到，少數握有現金的高資產族群也在尋覓適合抗跌保值標的，到法拍市場買進整棟單一產權物件，計畫整理後長期出租，投資置產皆宜。建議有購屋計畫的民眾，利用這段觀察期充實自有資金，調整理財計畫，健康看待房市循環，把握明年最佳進場時機。