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章定煊/再好的房地產題材也禁不起炒作

這兩年看到只要沾到台積電的房地產題材,都會大漲。即使最近房地產行情因為歐美各國的貨幣緊縮開始出現不穩,這些區域的一些專家還是跳出來說半導體產業有多穩定、回台投資力道有多凶猛、有大量的工程師已經進駐買房、後面還有大把的工程師等著要來。這些專家的理由對不對?都對。只是要推論到現在這些區域的房價穩若磐石、甚至還有機會噴發,就需要思考一下。我指的不止是台積電題材區域、包括谷歌題材、艾司摩爾題材…都需要仔細的再重新評估。

我最近看到一些關於對岸杭州房市的消息,故事大概是二○一八年許多一線中國網路公司從北京遷移至杭州,當然杭州當地無法提供足夠的人才,這些網路公司就開出高薪,吸引外地人才進駐,這些人都必須在當地定居。對敏感的投資客來說,一大堆高薪的軟體工程師要來杭州買房,看就知道是妥妥的韭菜,來自深圳、溫州等各地的炒房團大舉進駐杭州,把杭州的房價炒到直逼對岸沿海一線城市,準備要來好好的割一波韭菜。

這兩年對岸政策轉變,加上國際大環境不佳,網路公司表現黯淡。即便如此,網路公司還是有如預測進駐杭州,但是擴張力道大減;軟體工程師如約抵達,但是人數不如預期,消費能力也大為下降。然後杭州的房價由高點直線墜落,價格不是打折就算了,是直接骨折。很多想來割韭菜的投資客,都變成來送人頭的。

從杭州的故事來回頭檢視台灣兩年的房市噴發,一條輕軌的建設被渲染成能打通地區交通任督二脈、一個知名大賣場進駐就吹捧成讓地方繁榮成信義計畫區;電子半導體廠的設立,被炒作成能帶來數都數不完的傻白甜工程師,捧著白花花的銀子搶著要存到投資客的帳戶。軌道建設是真的、大賣場帶來的人潮也是真的、半導體的投資也是真的,只是房價被過度炒作到超過蛋黃區的房價,剩下就是想割韭菜者彼此間的殘殺。

這是目前某些炒作過度區位的狀況,黃雀一直大喊聽滿樹的秋蟬在叫,好吸引貪心的螳螂過來補食,螳螂自己以為是獵人,其實只是進入陷阱的獵物。至於自住首購族會不會在這個過程中受益呢?基於台灣房價向下僵固性,房價上漲時,熱錢會競逐房市,首購族所得追不上房價上漲;房價下跌時,首購族脆弱的財務特性,所得信用的收縮幅度又會高於房價下跌幅度。妥妥的韭菜命。

無論如何,在緊縮時期,許多房地產題材都會備受考驗,重點不在於這些題材真實與否,而是要重新評估題材過去有無被過度膨脹。再好的房地產題材也經不起過度炒作,這是現在有意購屋者應有的風險意識。

韭菜 房地產 半導體

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