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章定煊/預測房市多空 先看房市檔期表現

國內的房市檔期原本是過去因應假日看房賞屋者多,所以在每年固定連假時期建商會偏好推案爭取賞屋人潮。隨著國內彈性放假,連假日期已經不再固定,但建商仍會延過去習慣,在此日期推案。以每年第三季而言,最重要的就是九二八檔期。

對房市分析者而言,這些檔期是觀察房市後續表現的重點。其中包括象徵建商信心的推案量、象徵是否投機的推案類型與價格策略、象徵需求者態度的來客數量與銷售率。尤其是檔期以前如果有重大消息釋出,檔期的表現就是觀察重大消息對市場的實際衝擊大小,進而推論接下來後續衝擊時間與衝擊大小。

以今年九二八檔期以前,幾個重大衝擊消息是美國持續快速升息,台美利差擴大,新台幣迅速貶值;平均地權條例修正草案是否能通過仍在未定之天;通貨膨脹造成建商成本大增;買房抗通膨話題持續中。前兩者可能會抑制需求,第三者是移動供給曲線,最後者則是增加需求。所以此次九二八檔期,是重大利多與利空的交互對決。

在業界風傳平均地權條例修正草案在立法院本會期難以過關的激勵下,本次九二八檔期出現幾個現象。

首先是推案信心恢復,原本在第二季五二○檔期遞延推案在此次九二八檔期一併推出,此次爆大量的背後,除了信心的回復之外,也代表建商對於後市仍存有隱憂,不願意以邊建邊售、先建後售的方式再拖延推案時間,希望能在市場抗通膨買氣仍存在的情況下,先行出手。

其次,在推案價格方面部分推案劍走偏鋒,以超越當地市場行情甚多的方式進行行銷規畫,這種現象特別出現在都市外圍房價相對較低的區域。這使得市場上瀰漫著一股非常投機的氛圍,似乎想要以這樣推案方式營造多頭氣勢,進而拉高區域的整體行情,好讓後續的土地存貨可以繼續出清。

最後值得留意的是,推案出現良莠不齊的現象,部分推案明顯使用較節省成本的規畫,並混合低總價的策略,吸引房價焦慮且負擔能力較差購屋者與試圖抓價差的投機者進場。

由以上分析來看,此次九二八的檔期充斥著業者試圖營造出來多頭氣勢,可是又與業者試圖說服政府目前已是空頭應停止打炒房,在論述上充滿極強烈的矛盾。對於後市的觀察上,九二八檔期象徵需求者態度的來客數量與銷售率就非常重要。如果這次消費者對於連續高漲的房價已抱持警戒態度,本次多頭氣勢會大幅受挫,而且接下來的貨幣將持續緊縮,房市多頭的氣勢更難營造,所以本次九二八檔期大量推案帶來的反而是更多的餘屋累積,營造成本無法轉嫁,對於資金鏈吃緊的中小建商壓力更大。但是若此檔期購屋者的反應良好,對於後市而言會更刺激投機的氣焰,讓行情更往脫離基本面發展。繼今年第二季之後價量嚴重背離後,市場會繼續上揚軌道或是變盤為持穩甚至緩跌,值得留意。

通膨 連假

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