劉學龍／高峰已過 房市交易趨冷

俄烏戰爭、中國大陸封城供應鏈斷、缺糧危機，甚至製造業庫存惡化等疑慮接踵而來，過去兩年製造業快速擴張的高峰似乎已過，近期甚至部分國外大型企業擔心台海局勢升溫，已出現多次轉單現象，將訂單從台灣轉往印度、馬來西亞以及東南亞等國。

前兩年台灣製造業快速擴張，其中以科技業最為積極，在全台到處買地、擴廠，甚至掃廠辦、商辦等現象，但這些現象都在今年明顯冷卻，尤其土地交易市場，今年前四月較去年同期大幅衰退四成，購置廠房、廠辦以及辦公室等腳步也明顯放緩，預期製造業在台迅速擴張的高峰已過。

近期甚至還聽到部分主要訂單來自於歐美的台灣廠商，未來要有減少中國大陸及台灣產能的心理準備。尤其中經院發布的台灣製造業採購經理人指數（ＰＭＩ）雖然仍顯示持續擴張，但擴張速度明顯放緩，也顯示對未來展望的保守，整體指數續跌至百分之五十六點三，而新增訂單數量轉為緊縮，也是二○二○年七月以來首見緊縮。

當然，過去兩年台灣房市的榮景除了寬鬆的低利環境之外，製造業回流並且加速擴張所帶來的剛性需求，支撐了全台房市交易的熱絡，但今年以來製造業擴張速度放緩、轉單效應等都會直接衝擊產業前景，產業擴張變慢，更進一步將影響就業市場。再來，新冠疫情導致內需市場急凍、外出人流銳減、政府部會持續管制房市，都讓過去幾年挾帶產業光芒而火熱的房地產在近期明顯轉冷，尤其南二都房市，即使過去有著科技產業投資光環帶動，但最終還是要回歸理性自用需求，因此，今年開始可看出買氣有著明顯落差。

筆者認為隨著央行與內政部等各部會打炒房政策不斷釋出，房地產投資需求已經大幅消失，倘若連支撐力道最強的產業擴張也減弱，預期在買氣明顯趨緩的情況下，建商未來恐怕面臨高額地價、營造成本高昂等兩面夾擊，應該要思考多角化經營版圖，而非只著眼在買地蓋樓賣房的這條路。

今年房市成交量應該會出現量縮格局，過去高價買地的建商可能會面臨買氣下滑的陣痛期，而且應該會維持一段時間。至於大家不斷討論的通貨膨脹因素，筆者認為目前看法主要分兩派，一派「買房抗通膨」派，這派人認為通膨更應該要買房置產，因為房地產有保值抗跌的效果；另一派則是「現金為王」派，認為手邊保留較多現金用來應變通膨可能帶來的各項衝擊。我認為目前台灣房價已經到相對高點的位置，再上去有限，而且面對通膨的變數與風險，現金靈活度還是相對較高。