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5/27【早晨財經速解讀】壽險業持股創一年新低 內資籌碼鬆動?

章定煊/想靠升息打房價 先看清4變數

如眾所周知,美國與許多主要經濟體國家今年陸續啟動貨幣緊縮與升息循環。如果沒有太大意外,台灣央行也會跟進。過去台灣對於利率對於房市的衝擊,都是從每月所增加利息支出。如果從這個角度來看,即使台灣央行升息三次,即使每次升一碼百分之○點二五,也不過是百分之○點七五,即使貸款一千萬,每月增加利息支出幾千元,對於主要都會區每年可支配所得中位數超過一百萬以上,也不至於構成太大的壓力。這樣的分析角度卻是忽視了台灣的購屋者有相當大的比重,是投資置產族群,所以我們必須由資產評估價值的觀點來看待利率調升對於房價的衝擊。

從資產評估角度來看,收益除上業主設定的利率,等於資產的估值。所以業主能接受的收益率越低,風險偏好越高(風險貼水越低),設定的評估利率越低,業主能接受的房價越高。在台灣如果投資房地產收租,因為房價偏高,毛收益率約在百分之二點五至百分之三,扣除必要成本後的淨收益率百分之二不到,某些缺乏租屋需求的區域甚至不及百分之一。即使租金能隨通貨膨脹調整,租金收益率就代表實質收益率,如此低收益率實在談不上太吸引人。

台灣之所以房價可以持續攀高,跟台灣一直堅持實質負利率與寬鬆貨幣政策有關。我們能理解在全球金融環境下,央行堅持這樣的政策有其不得不然的考量,但是這樣金融環境的確對房價產生持續的刺激。實質負利率讓即使是不到百分之二的淨租金收益率都變得有吸引力,寬鬆的貨幣政策讓業主房價上漲預期增加與風險偏好提高。

所以要討論台灣央行啟動的升息對房價的衝擊。尤以下幾個角度可以提供參考。

第一個是台灣央行升息的幅度是否跟得上民眾感受的通貨膨脹率,如果央行升息幅度低於通膨率,實質利率反而更低,對於房價不會有抑制作用。

第二個是央行的升息是否伴隨足夠的貨幣緊縮政策,如果僅是將寬鬆貨幣政策稍做調整,氾濫的資金環境,仍無法抑制業主對於房價上漲的預期。

第三個是海外相關金融商品的報酬率是否提高,這波資金湧向台灣,跟美元對台幣走弱,海外相關金融商品報酬率偏低有關。如果美元走強,相關金融商品報酬率又提升許多,台灣房市的低租金報酬率相對吸引力降低,有助於將一些資金引出房市,抑制房市漲勢。

第四個是本波房市出現許多抱著現金買房的購屋者,這些購屋者有部分可能來自因中美貿易摩擦將資金回流台灣,因為也不想再投資產業,就將資金停泊在房市,這些購屋者更是只求保值,對於收益率幾乎不太要求,如果接下來回流數量龐大,可能助漲房市。所以接下來要觀察中美貿易摩擦加劇或減緩。

綜合以上討論,央行升息對房市的衝擊仍存在諸多變數,購屋者仍應審慎觀察各項變化,不應以貸款負擔一事簡單的看待房市。

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