章定煊/疫後房價壓不住 躺平族徹底躺平

檢視房市的基本環境,經濟復甦帶來的經濟成長率、寬鬆貨幣帶來的豐沛低廉資金、前瞻計畫與台商回流帶來的炒作題材,所有的房市上漲要素都已到位。所以房市先在重劃區燒了開來。一開始之所以沒有迅速地蔓延,是因為二○一六到二○一七年房市低迷期間,還留下不少餘屋作為緩衝。當餘屋存量快速去化掉,整個行情的最後引爆點就是通膨疑慮,疫情導致的生產斷鏈與能源不足的問題,在疫情趨緩需求恢復的同時,成本推動的通膨陰影就開始籠罩全球。

嗅覺靈敏的置產族跟慌張的首購族迅速衝入房市、加上部分建商與炒房族的推波助瀾,房市羊群效應初步形成,熱潮由重劃區開始向外全面延燒。政府雖然做了一些預防性措施,目前來看還是過於保守,尤其是「打炒房不打房」的政策宣示,讓許多置產族跟囤房族認為自己不是短線炒房客不受影響,繼續囤房。炒房的建商跟專業炒房客,也許自認地方關係過硬可以大事化小,而且在社群網路操作有一定隱密性不易查獲,只在今年上半年看看風向稍微消停了一陣子,下半年又死灰復燃。

檢視目前政府手上的政策工具,除了抑制需求外,在供給面幾乎沒有任何籌碼可言。這與政府長期沒有建立完整的土地儲備(land banking)制度有關,我每次看到地方政府標抵費地標得很開心的時候,心想要是能儲備一部分有多好。至少在房市狂潮時可大量提供社會住宅,甚至立刻做為中繼臨時住宅,就算不能平抑房價,起碼對租屋族產生保護效果。遺憾的是,這些土地都變成開發業者的炒作原料。

台灣經濟成長雖然傲人,但是疫情下的經濟成長是加深貧富不均的成長。外銷出口暢旺,尤其是電子業受惠最多、其次是供給短缺下受惠的化工金屬工業等。批發零售餐飲旅遊等行業則是一片淒迷,從業人員薪情不佳,卻看到房價一發不可收拾,情何以堪。

台灣房價負擔問題有多嚴重,可以看內政部發布的所得房價比跟貸款負擔率兩個指標,這兩個指標要聯合分析,才符合實況。該指標貸款負擔率是以貸款七成、貸款二十年進行計算。也就是首購族要先湊三成的自備款,再負擔貸款二十年。

以台北市天龍國隔壁的新北市為例,今年第二季新北市所得房價比十二點一三,即不吃不喝十二點一三年,自備款三成計算,需要三點六四年。不吃不喝不切實際,如果儲蓄率能達到百分之二十,存到自備款需要十八點二年。也就是即使一出社會所得就能達到中位數家戶,也要到四十歲的中年才存夠自備款。

就算過了自備門檻,新北市貸款負擔率是百分之四十八點四八,中年過後,一半的所得繳房貸二十年,要到六十歲退休才會真正擁有自己的房子。但是此時並無任何儲蓄可以過退休生活,窮得只剩下房。所以社會上躺平族愈來愈多,現在扶老者,未來無人可扶自己。

在這種情況下,政府要有更明確有力的政策宣示,是否堅持打炒房不打房的路線,在供給面上是否能有更強力的作為調節市場。或是大家的共識就是讓躺平族徹底死心躺平,坐等一個死氣沉沉缺乏活力的社會到來。

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