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章定煊/解封後房市反彈值得搶嗎

九月初爆發機師感染跟幼兒園群聚感染後,台灣又面臨警戒升級的威脅,看來台灣封封解解可能變成未來一段時間的常態。從目前一些銷售報告初步看來,七月底以來至八月的房市熱度比第二季熱上許多,跟去年第四季差不多,但離全面搶買的程度還有很大一段距離。只是當有人開始在考慮要不要趁房價反映營造成本前進場買房時,這個問題就很值得討論了。

要討論這次房市反彈是否能搶,就要討論台灣房市泡沫的問題。台灣差不多十五年前開始討論台灣房市泡沫化跟是否破裂的問題。房市泡沫跟破滅已經變成狼來了的問題,十多年前相信狼來了而不敢出去放羊的,在十多年來房市導致的台灣財富重分配都吃了大虧。於是大家都不相信狼會來,甚至不相信狼存在。

學術上是有一些衡量房市泡沫的方法,但是正確預測泡沫時點的經濟預測模型的確沒有。對這部分有興趣的人,可以參閱央行在二○一○年三月曾出過一本全球金融危機專輯。狼也許明天來,也許十年後來,誰也不知道。我們只知道放牧的羊群離狼的棲息地愈近,被襲擊的機率愈高。

安富財經科技公司發布一篇關於台中房價的專題研究。從二○一二年八月到二○二一年七月,台中有三萬二六四○戶房子發生過重複交易,持有年數中位數最低的太平區,居然僅有一點九一年,其他北屯、西屯、南屯、北區持有時間中位數全都在三年以下。顯示許多人聲稱現在房市都是自住剛性買盤是值得大大存疑。靠著這麼快速的換手速度支撐住的房市,接下來面對疫情可能反覆的解解封封,房市榮景是否能維持下去是要留意的。

再者,美國與歐盟都開始考慮慢慢的讓量化寬鬆退場,美國的退場非常有技巧,一方面減少購債規模,一方面減少發債金額,來控制債券殖利率不會上升。對美國民眾衝擊也許比較小,但是對於其他國家的衝擊可能會大得多,我們必須審慎觀察資金行情還能持續多久。第三個就是營造成本大幅上升的問題,目前業者都把它當作一個刺激房價的利多話題來操作,可是我們要反向思考,台灣房價已高,如果業者沒辦法順利將營造成本轉嫁出去,反噬回來的力量可能造成整個房市的系統性風險。

那解封後房市的反彈要不要去搶?我個人的建議是,不要因為狼的存在,就完全不出去放羊。在貸款負擔不要太大的情況,一間自住的還是需要的。我實在無法預測目前台灣實質負利率的鬧劇還會持續多久,辛辛苦苦的所得一再被房市重分配,真的很悲慘。有人樂觀預期很快會回復正常,但是制度變遷中路徑相依的力量真的很大。在現在這個關頭,如果想要大舉貸款押上去養上一大群羊,先去算算自己八字夠不夠重,財務彈性是否足夠,萬一流年不利狼來了,羊被吃光破產一次,以後就算房市能再起,也享受不到了。

幼兒園 疫情 六四

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