陳國樑/疫情後住宅市場的走向

國內疫情警戒終於降到二級,很多人關心接近結凍的房市會發生什麼事。其實到案場看看,還沒到降級日,有些案場就已經來了很多車,有些買家想要衝一下所謂報復性買盤的行情,短線看起來會出現一波波動。

回頭看一下基本的房市架構。對民眾來說,如果他們的選擇只是買得起或買不起,而不是衡量租金與利息支出來選擇要買還是要租,就會形成很強的剛性結構。這個剛性結構太強,除了被投機客過度炒作的某些區域,中短期來說住宅房價還是很難下跌。

長期來說,除非租屋市場可以優化到脫離所得愈高需求愈低的劣等財格局,成為民眾願意最為長期居住的選擇,否則在少子化下的出生人口成為購屋主力前,剛性結構很難動搖。

其次影響中短期支撐房市的,就是央行堅持很久的實質負利率政策。實質負利率是古典學派經濟學大師費雪所提出,是用名目利率減通貨膨脹率換算出來的。費雪認為這個看不見的實質利率才是影響民眾財務決策的關鍵。

實質負利率其實是非常畸形的經濟情況,費雪要是知道實質負利率可以長期存在,會嚇到從墓地爬出來。古典學派認為利率是資本的邊際生產力,實質負利率代表貨幣這種資本跟空氣汙染一樣是負產出,當然會矇掉。可是我們央行都說很多國家都實質負利率,這種邏輯就像三高患者住在專業醫院,看到身邊患者指數很高,就宣稱自己指數比人低,以此拒絕治療。

實質負利率代表存款的人愈存愈窮,借錢的人會愈借愈富,財富就不斷的從貨幣存款者手中搬運到貸款買實質資產的人手上。沒有人願意成為被搬運的人,所以財團貸款來養地,中實戶貸款來囤房,小有資產了也想辦法弄個第二屋第三屋,小康家庭咬著牙也要貸款弄個自用住宅。實在跨越不過門檻的,只好冒些風險存存股、買買ETF。對買房跟金融投資都不行的存款族,在存款收益極度微薄化後,不但不會增加消費,反而更抑制消費,增加存款量來因應未來生活所需。

原本實質負利率的目的是要刺激與消費投資,結果適得其反,助長了金融商品與房地產市場的泡沫化,民眾的消費意願更低。我們跟歐美國家不一樣,他們民眾是先消費後儲蓄,我們是先儲蓄後消費,同樣的政策會有不一樣的結果。

這裡我不想批評央行,反正工具在他們手上,我也不敢建議民眾跟央行逆著做。至於長期經濟,如果我們跟對岸一樣被逼到要去槓桿化,加上少子化下的出生青年正式成為房市首購的消費主力,台灣房市會面臨如何嚴苛的挑戰。反正現在與可見的未來沒人願意當戳破泡沫的壞蛋,因為那樣連總統的烏紗帽都保不住,而我們投資理財也只能順著這樣下去。

如果想要進場的,今年第四季是一個可以觀察的時點,屆時實價登錄二點○的資料會比較豐富,過度炒作區域的資料會暴露出來,遞延的推案也會在那時爆量。而且美國聯準會在明年下半年量化寬鬆是否會退場、如何退場也會比較明朗化,可以做個參考。

負利率 房市 央行

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