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劉學龍/疫後報復性消費 會反映在房市嗎

COVID-19本土確診個案持續減少,政府加速施打疫苗,民眾愈來愈期待警戒盡早降級,放寬管制措施。筆者觀察已經接近解封狀態的美國、中國與英國,在疫苗覆蓋率高的前提下,已發展出一套與病毒和平共存的生活方式。

以美國為例,一掃過去一整年封城的陰霾,靠著疫苗施打到一定人口比例,繼四月份開放大型賽事與景點後,六月份全美零售額更出現爆發式成長,買氣甚至強過傳統黑色購物節、感恩節,以及聖誕節,觀光景點及飯店住房率更都來到五成以上。而待台灣疫苗施打普遍,逐漸回歸正常生活後,是不是也會出現類似情形,對房地產有何啟示。

依照這樣的消費爆發軌跡來看,我們確實值得期待疫情過後的內需大復甦,不過,此種報復性買氣是否會同步出現在房地產則需要觀察幾個重點。首先,目受惠於美國的這波報復性消費,主要是一般零售、服飾、汽車等,而緊接而來邁入第三季係電子產品的最大旺季,尤其是手機、平板、筆電等,身為美國重要科技夥伴的台灣,相關科技的台廠產業鏈都受惠,持續處於接單旺季,營收與獲利持續攀高,甚至股價也跟著往上揚。因此,這群科技業相當積極買進工廠、廠辦、商辦等商用不動產,尤其常常可以看到一次就買三分之一棟、半棟,甚至整棟的交易資訊。加上現階段台北市辦公室的低空置率,頂級辦公室每月每坪租金單價早已站穩三千元,若自用需求,直接跟銀行貸款買樓,利率多半落在百分之一點五以內,其實買比租還要划算,尤其通膨情況愈來愈明顯,錢會越來越薄,買進資產除可自用外,還可以保值。

再來,台灣搭上歐美的經濟復甦及半導體需求強勁的優勢,但困於新冠疫情影響經濟活動,我們現在是處於出口暢旺、內需疲弱的情況。此波受創慘重的實體零售、餐飲、休閒娛樂及觀光旅遊業,無薪假人數攀升,許多店家休業,我們當然也期待像歐美一樣,待民眾壓力向外宣洩後,人流及金流可望大舉回流。雖然現在多數投資人對於零售及旅館抱有很大的疑慮,但疫情終會過去,我們始終能找出與病毒共存的方式,此時若遇上價格更有彈性,或後續有重建再開發效益的物件,仍是逆勢投資選項之一。

最後,購買不動產若不是自用,而是以投資的角度來看,若通膨加劇,很有可能出現「實質負利率」的情況,尤其是近兩個月的物價指數年增率都已經超過百分之二,再加上貸款利率百分之一點五,已經來到百分之三點五。而台北市商辦租金收益率多數維持在百分之二點五,基本上「實質負利率」就這樣出現,此舉將加大買賣雙方對於價格的認知,也讓買賣雙方之間的價格鴻溝愈來愈大。

過去兩年因搭上產業回移的熱潮,不動產市況大好,建商及各方投資人積極搶建住宅及商辦,筆者預估二○二三至二○二六年釋出的量體相當驚人,勢必直接反映在空置率上,而商辦租金及住宅價格的上漲力道都將受到壓制。

商辦

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