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中秋連假首日好消息! 確診、死亡都+0 另境外增6例

章定煊/如何面對實價登錄2.0資訊揭露

前幾天看到幾篇貼文,有些專家認為七月一日實價登錄2.0登場後,一定會有許多偽造成交價跟先簽後退衝高假銷售率的情況,勸民眾不要相信。我認為即使有偽造情況少數,而且案件會愈來愈少。

專家認為建商會假登錄的原因,可能來自過去兩個經驗。過去建商經常在案場甚至媒體膨風銷售率跟價格,賣了五成就說快完銷,賣了兩成就說銷售過半。號稱預約百組,實際簽約的可能不到十組。此外,過去在中古屋實價登錄中,經常可以聽到AB約傳聞,而目前檢方已抓到不少組,政府也重罰配合的銀行了。

但是我對實價登錄2.0新建案跟預售屋的登錄還是有一定的信心。過去建商常膨風,主要是不犯法,也沒有法律可罰。有時候建商就讓案場經理搭配業配文來放消息,或是在社群網站上造勢,都不犯法。中古屋的AB約,最多就是偽造文書罪,詐欺罪也是如果有涉及銀行端超貸,還要看銀行是否追究。但是實價登錄2.0造假建商的法律責任完全不同。除了偽造文書外,詐欺罪的部分是所有誤信虛偽登錄的購屋者都能追究。此外還涉及消費者保護法、公平交易法、公寓大廈管理條例,甚至是平均地權條例。

對於身家萬貫、在市場持續推案的建商是否願意甘冒如此大的風險是有疑義。尤其是已經建立品牌形象的優良建商,更不願在這件事情上把長久建立的商譽砸在上面。但是一些操弄價格的小手段仍免不了,最可能的還是利用送裝潢、送家具、送家電來墊高價格。此外,在社群網路利用預約制度,進行變相的潛銷,也是一種手法。最後就是利用三十天登錄期限,前面一兩天先登錄一些比較漂亮的契約進行價格定錨,其他價格不太好的契約,盡量拖延訂約時間,然後壓在最後的登錄期限再登錄。

面對這種情況,消費者應該要如何因應呢?最簡單的策略就是找不二價建案,去找可以議價的建案的話要先評估自己的議價能力。第二個策略是如果可以等的話,盡量在正式開案三十天後再出手,因為那時早鳥價、定錨價、預約價大多會曝光出來,初步的銷售率資料也會呈現。第三個策略,就是要去校估建案的價格,也就是除了觀察想要入手的建案外,也要去觀察其他附近競爭個案的價格、銷售率跟品質。原則上接近區位品質下,價格低,應該有比較高的銷售率,以此價格當作錨點。或是接近價格下,以較高區位品質當作錨點,去修正可能成交價格。如果可能的話,附近五年屋齡內新成屋成交價跟換手率,也是可以做為校估的參考。

特別要留意的是,如果想要入手的建案,跟競爭個案比較,出現錯亂現象,比如說較低品質卻登錄出高價、高銷售率,這樣的建案就要去細心了解中間差異的可能性。在過去市場不透明的情況,先出手的消費者或許可以有比較利益;但是現在隨著時間,登錄資料愈多,資訊愈透明,不躁進反而可能對消費者比較有利。這樣的市場轉變,需要消費者跟建商彼此調適,進行策略調整為宜。

建商 建案 實價登錄

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