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劉學龍/房地產防疫大作戰

新冠病毒本土病例快速蔓延,全國在五月中進入三級警戒,企業營運受到衝擊,「保有並提高現金部位」成為企業存活最關鍵的條件,除了海嘯第一排的零售與觀光業外,我認為對整個房地產業的衝擊都相當大。

我們把房地產參與者分為三類,第一類是租客及營運業者、第二類是建商,第三類是業主與投資人,提出可能的衝擊及因應對策。

第一類的租客及營運業者指餐飲、零售、影城、百貨、育樂場所、旅館等,這些都仰賴人流創造金流,但現在全民減少外出,企業分流或居家辦公,實體消費急凍,讓原本的營收來源瞬間斷鏈,時間一拉長恐將面臨斷炊命運,即便靠外帶外送方式也只是苦撐,延長喘息而已。每個月的租金或貸款、人事、水電及管銷等營運費用,還有商品進貨及通路成本等都是沉重的負擔,業者除了先從人事及管銷費用下手,例如減薪、無薪假,或暫時閉店等方式減少固定支出,應加速去化進貨商品與庫存,透過促銷或是擴大線上消費,盡快將現貨轉成現金。

而政府應寬列受影響對象,加大紓困力道,像是加碼紓困金、貸款延長、利息補貼、稅賦減免或甚至外送服務補貼等,協助產業走得長遠。提供營業場所的房東們,應趁此時審慎檢視手中資產的使用狀態,評估租客的營運及付租能力,調整資產配置類型以避免風險過度集中,必要時給予租客協助。

第二類的建商則應謹慎保守,提高現金部位,加速餘屋去化,讓存貨變現回收。這波疫情何時可控還未知,看屋人數已明顯減少,疫情延燒除將進一步造成民眾恐慌及悲觀預期心理,最直接影響的是民眾收入,即便低利率持續,但購屋行為勢必轉趨保守,之前的房市榮景恐將回歸平淡。過往產業者強調的「剛性需求」很可能在這波疫情過後流失一大部分,建議建商趁此機會調整公司財務及業務結構,降低負債率,提高現金持有部位,除傳統住宅之外,應積極擴展其他類的住宅開發機會,如樂齡養生宅與智能科技宅等。

對最後一類的投資人來說,本土疫情爆發之下大家莫不以防疫為優先,企業將更謹慎資本支出的分配,勢必延緩房地產投資決策,交易量將萎縮。不過危機就是轉機,民眾防疫在家帶來的是另外一波宅經濟及遠端辦公與教學的大爆發,我預期倉儲物流及數據通訊的需求將延續去年的熱度,持續增長。

台灣正面臨疫情爆發,生活型態大幅改變,以前我們能做的一些小事,現在看來都是奢望;去年台灣以疫情控制得宜,穩定經濟成長傲視全球,雖然現在疫情嚴峻,但也無須氣餒,以台灣經濟及企業的韌性,若政府能加速全民疫苗施打的速度,盡快讓企業營運及民眾生活步上正軌,相信我們依然能迎接全新的未來世界。

疫情 建商

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