劉學龍/商用不動產市場 浮現2隱憂

隨新冠肺炎疫苗問世,全球經濟可望溫和復甦,短期內寬鬆貨幣政策、低利環境依舊,預期台灣經濟基調仍朝正面樂觀,但整體商用不動產市場未來存在兩個隱憂,包括現階段過度集中某一項投資標的類型,以及政府連續出手「打炒房」將影響房地產後續走向。

各類型不動產沒有一路看好或一路看壞,開發商或投資人也切勿因一時的表現而過度改弦易轍原先的開發計畫。

以最明顯的開放陸客為例,根據高力國際分析,過去受惠陸客來台旅遊商機,二○○八至二○一五年期間,全國新增廿八間飯店,新增房間數高達六五二○間,一年平均新增八一五間個房間;其中光北市就有十六棟B辦整棟或是多數樓層改裝為旅館,推估總建坪達四點五萬坪,主要規畫一百間房間規模的旅館為主。

隨著陸客旅遊紅利不再,又碰到疫情衝擊,旅館反成為燙手山芋,然近幾年,受過往建商主攻住宅建案、老舊辦公室改裝成旅館等多重因素影響,北市辦公室量體呈現減少趨勢,反而助長辦公室租金持續往上漲。

此舉讓開發商將重心轉向興建全新商辦建案,二○一九年至二○二○年建照、開工量體雙創新高,預計三至五年興建完成後,會爆出大量供給,以台北市為例,至二○二六年時恐增加近百萬坪的新供給釋出,衝擊辦公室租賃市場是必然的。

除北市外,台中市七期也出現辦公室新增供給爆大量情況,根據高力國際統計,目前七期辦公室量體約有廿二點三萬坪,五年內將再新增廿萬坪,將近一倍、為現在量體約百分之八十九點六九的新增供給,即便扣除自用需求,新增量體仍相當大,恐會造成供需失衡,可預見空置率將大幅攀高。

第二個隱憂,也是目前最大的隱憂就是政府接連出手「打炒房」。過去兩年,受需求穩、資金多與信心強等三大要素加乘,台灣商用不動產加土地交易總額連兩年突破四千億元,全台買賣移轉棟數上也連兩年回升至卅萬棟。

不動產交易的熱度及民眾的反彈,促使政府接連端出降溫政策,包括央行兩次出手進行信用管制、內政部修法通過「實價登錄2.0」,及行政院強力推動「房地合一2.0」修法,都箭指抑制房地產,預期將造成後續業者、投資者與買家的觀望態度,恐使住宅市場流動性差,交易量萎縮,而民眾對購屋的觀望或悲觀也將直接影響建商出手購地的態度,預期今年土地交易將較去年降溫不少。

細看抑制房市政策,明顯打擊短期進出獲利了結的投資客,住宅市場影響層面較大。若以商用不動產來看,通常台灣商辦租期是五年為基準,至少會有五年的持有期,商辦投資人短期快進快出的機率較小,將是個將充沛游資導向小額商用不動產的機會點。

陸客

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