陳國樑/房地合一稅與囤房稅的混戰

在行政院、央行聯手「打炒房」下,財政部推出「房地合一2.0」,也明快的將所得稅法修正草案通過院會送進立院;另一方面,各在野黨團與民間團體接續召開記者會,強勢訴求「囤房稅」修法。一時間聚訟紛紛,莫衷一是。回溯房地合一稅與囤房稅的本質,可有助呈現癥結。

過往我國房地交易所得採取土地、房屋分開計稅,土地部分課徵土地增值稅、房屋部分為財產交易所得,依評定現值之一定比例計算,併計其他來源所得,課徵所得稅。同年度內買賣房地,由於土地公告現值未調整,土地部分既無土增稅、亦無所得稅之課徵,有如鼓勵短期房地套利交易;又土地、房屋分開課稅,出售房地者可操控房地價格,以規避稅負。

有鑑於此,財政部於一○五年推出「房地合一」修補稅制漏洞,並透過短期交易重稅,打擊房地短期炒作。按此,房地合一稅制度,本為壓抑短期房地炒作交易而設計,如今房屋短期炒作歪風再起,對症下藥,推出力道加強之房地合一2.0,就順理成章。

我國房屋稅為地方稅,按房屋用途,課以不同稅率。一○三年房屋稅母法修正,允許地方政府在一定範圍(百分之一點五至三點六)內,得視房屋所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。此差別稅率授權,即所謂之囤房稅法源。按此,囤房稅意旨在於提高持有多戶房屋者之持有成本,並非直接為阻遏短期房地炒作套利交易的設計。

鼓吹囤房稅修法者,原力主提高囤房稅上限稅率為百分之四點八,在意識到近來房價大幅上漲地區囤房稅率多仍為下限、提高上限並沒有意義後,改而推動由母法直接規定稅率隨戶數上升。但由於囤房定義困難,復加以房屋稅為地方稅,不論在立法、稽徵行政與城鄉差異考慮,都會面臨難題。但最重要的是:一、囤房稅是否能夠迫使房地釋出?二、囤房稅負由誰負擔?

對於前者,由於囤房稅在於提高持有多戶房屋者持有成本,在囤房者能夠改變其資產組成、不至於發生流動性限制的情形下,謂囤房者會大量釋出房地,而使房地供給增加、房地價格下跌的推論,過於一廂情願。

對於後者,由於房屋供給具彈性,囤房稅的課徵,在稅負資本化不完全的情形下,租稅負擔會經由房屋租金與價格上升等管道,轉嫁給租屋者與後手購入者負擔。目前學界對於我國房屋稅資本化現象的嚴謹研究成果並不多,但有限的實證證據顯示,我國不動產稅的資本化程度相當有限,明顯較國外一般不動產稅的資本化效果為低;換言之,相當高比例的不動產稅負,轉嫁給租屋者與後手購入者負擔。

相較之下,房地合一稅直接計算每筆交易資本利得,並無囤房稅須計算戶數所面對之稽徵行政與城鄉差異難題。又,由於房地轉手時間點明確,房地所有人能拖過五年重稅期間,自無「短期」炒作疑慮;若在五年內買賣,歷次移轉明細在實價登錄系統內無所遁形,後手購入者可知前手租稅負擔情形,前手要將稅負轉嫁給後手較為不易。

囤房 房地合一 房屋稅

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